Das neue Maklerrecht 2020 – Neues Gesetz für die Maklerprovision

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veröffentlicht am 03. August 2020

 

 

 

​Der Bundestag hat im Mai den Gesetzesentwurf der Bundesregierung über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser verabschiedet. Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, muss damit nur noch höchstens die Hälfte der Kosten für den Immobilienberater zahlen. Dem sog. Bestellerprinzip, das bei der Vermietung einer Immobilie eine Rolle spielt, wurde damit eine Absage erteilt. Das neue Gesetz wird am 23.12.2020 in Kraft treten. Welche Änderungen mit dem neuen Gesetz explizit einhergehen, soll im Folgenden näher erläutert werden.


Bisherige Rechtslage um die Maklerprovision beim Immobilienkauf

Mangels gesetzlicher Regelung erfolgte die Aufteilung und Höhe der Maklerprovision bisher von Land zu Land unterschiedlich. In „den fünf Ländern” wie Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen sowie in einigen Regionen Niedersachsens fiel die volle Maklerprovision auf den Käufer an. Im übrigen Bundesgebiet haben sich Käufer und Verkäufer für gewöhnlich die Provision etwa zu gleichen Teilen aufgeteilt. In der Praxis sind allerdings letztendlich nicht nur die regionalen Gepflogenheiten, sondern die jeweilige vertragliche Vereinbarung zwischen dem Makler und dem Verkäufer selbst maßgeblich. In den allermeisten Fällen bleibt jedoch der Käufer auf der vollen Maklerprovision sitzen, die bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises ausmachen kann. Das Interesse des Verkäufers, mit dem Makler über die Höhe der Maklerprovision zu verhandeln, ist umso geringer, je höher der Anteil des Käufers an der Provision ausfällt.

 

Weigert sich ein Kaufinteressent letztendlich, sich auf diesen teuren „Deal” einzulassen, so scheidet er faktisch aus dem Bewerberkreis aus. Auch wird ihm gleichzeitig die Möglichkeit verwehrt, auf provisionsfreie Angebote auszuweichen. Dieser Käuferbenachteiligung setzt der Gesetzgeber nun ein Ende und erleichtert künftig die Bildung von Wohneigentum für jedermann.

 

Das neue Maklerrecht 2020

Nun verwirklicht der Gesetzgeber mit den Änderungen im Maklerrecht sein Ziel, durch bundesweit einheitliche, verbindliche Reglungen die Transparenz und Rechtssicherheit bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser zu erhöhen und die Käufer vor der Ausnutzung einer faktischen Zwangslage zu schützen.


Da aber auch der Käufer von der Tätigkeit des vom Verkäufer beauftragten Maklers profitiert, soll er weiterhin an der Maklerprovision partizipieren, jedoch nur noch bis zu einer maximalen Obergrenze von 50 Prozent der insgesamt anfallenden Provision! Mit dieser Regelung sind damit beide Parteien gleichermaßen an den Kosten für die Maklercourtage beteiligt. Wenn der Makler mit einer Partei vereinbart hat, für diese unentgeltlich tätig zu sein, kann er auch von der anderen Partei keine Vergütung beanspruchen.

 

 

 

Kein „Bestellerprinzip” …

Seit Mitte 2015 gilt für die Vermittlung von Mietwohnungen das sog. „Bestellerprinzip“. Demnach trägt ausschließlich die Partei die Maklerprovision, die den Makler mit der Vermittlung beauftragt hat. In der Praxis werden meistens dem Vermieter die gesamten Maklerkosten aufgebürdet.


Wie bereits oben erwähnt, weicht die Geschäftspraxis auf dem Immobilienmarkt von diesem Prinzip entscheidend ab. Nach einer ausführlichen Diskussion darüber, ob dieses sog. Bestellerpinzip auch beim Immobilienkauf zur Anwendung kommt, hat sich der Gesetzgeber im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens von diesem Rechtsgedanken distanziert und entschied sich zugunsten der nun eingeführten Regelung, dass maximal 50 Prozent der Kosten übertragbar sind.

 

… Sondern „Halbteilungsprinzip”

Nach diesem neu eingeführten „Halbteilungsprinzip” kann der Makler aufgrund zweier Maklerverträge als Interessenvertreter für sowohl Käufer als auch Verkäufer seine Maklercourtage nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen. Hat hingegen z. B. allein der Verkäufer den Maklerauftrag erteilt, dann ist er auch allein dem Makler zur Provisionszahlung verpflichtet. Zwar kann er sich eine Teilerstattung durch die Käuferseite ausbedingen, jedoch nur bis zur Höhe von maximal 50 Prozent der Maklercourtage. Dabei wird der Zahlungs- oder Erstattungsanspruch erst dann fällig, wenn der Verkäufer dem Käufer seine Eigenleistung an den Makler nachweist. Diese Änderungen sollen sich in den neuen Normen §§ 656c Abs. 1, 656d Abs. 1 BGB widerspiegeln. Zweck dieser Regelung ist die Sicherstellung, dass es auch tatsächlich zu einer Umsetzung der getroffenen Vereinbarung kommt und nicht eine Partei – in unserem Fall der Käufer – im Ergebnis dennoch die Maklerkosten alleine trägt.


Allerdings schränkt der Gesetzgeber den persönlichen Anwendungsbereich des Halbteilungsprinzips ein und legt in der als Verbraucherschutz verstandenen Neuregelung § 656b BGB fest, dass „die §§ 656c und 656d nur gelten, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.”

 

Bei Auftragserteilung durch beide Seiten soll das Halbteilungsprinzip dadurch verwirklicht werden, dass sich der Makler von jeder Seite nur die Hälfte der gesamten Provision versprechen lassen darf. Abweichende Vereinbarungen sollen unwirksam sein.

 

Auch neu: Textform

Das neue Maklerrecht wird künftig auch eine neue Formvorschrift beinhalten. Gemäß der neuen Vorschrift § 656a BGB bedarf „ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, (…) der Textform”. Ausreichend ist daher auch eine Vereinbarung z. B. über E-Mail.


Fazit

Diese Gesetzesänderung im Maklerrecht wird auf dem Immobilienmarkt begrüßt. Vor allem für künftige Immobilienkäufer ist das neue Maklergesetz zur Maklerprovision ein positives Zeichen. Auch wird durch die bundesweit einheitliche Regelung mehr Transparenz und Rechtssicherheit beim Immobilienkauf geschaffen. Es bleibt abzuwarten, welche Auswirkungen das neue Gesetz auf die Immobilienbranche hat.


Sollten Sie Fragen rund um die Regelungen und Konsequenzen im Zusammenhang mit dem neuen Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser haben, lassen Sie uns das bitte jederzeit gerne wissen.

 

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Hilâl Özdemir

Rechtsanwältin, Wirtschaftsjuristin (Univ. Bayreuth), Wirtschaftsmediatorin (MuCDR)

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