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Demographiebedingt wird es in den kommenden Jahren einen starken Anstieg der Zahl der Pflegebedürftigen geben. Durch den Rückgang familiärer Unterstützungspotenziale dürfte die professionelle Pflege dabei einen zusätzlichen Nachfrageschub erhalten. Während aktuelle Projektionen für die Zahl der Pflegebedürftigen insgesamt bis zum Jahr 2030 einen Anstieg gegenüber dem Jahr 2011 von 38 Prozent voraussagen, wird für den ambulanten Bereich eine Zunahme der Fälle um 44 Prozent erwartet und für den stationären Bereich um 49 Prozent.1

Das Nachfrageverhalten der Pflegebedürftigen hat sich dabei gewandelt. Vielfach besteht heute der Wunsch der älter werdenden Gesellschaft nach möglichst langem Leben in den eigenen vier Wänden bei einem gleichzeitigen Bedürfnis nach einer Basisabsicherung.

 

In diesem Zusammenhang hat sich – in Ergänzung zur Heimpflege – das sogenannte Betreute Wohnen als eine dem Alter und der Unterstützungsbedürftigkeit von Menschen entsprechende Wohn- und Lebensform, bei der keine Gesamtverantwortung eines Einrichtungsträgers für weitgehend alle Belange des Lebens besteht, etabliert. Basis dieses Konzepts ist ein eigenständiges Leben in einer Wohnung, die Selbstversorgung und die Vorhaltung einer Basissicherheit. Als Basissicherheit sind in Häusern des Betreuten Wohnens Grundleistungen wie Notrufdienste, Vermittlung von Dienst- und Pflegeleistungen sowie Informationen und Beratungsleistungen verpflichtend abzunehmen. Zusatzleistungen wie Behandlungs- und Grundpflege, hauswirtschaftliche Versorgung, Hol- und Bringdienste etc. sind frei wählbar.

 

Die Entwicklung betreuter Wohnangebote in Deutschland wird neben demographischen Faktoren vor allem auch von politischen Rahmenbedingungen bestimmt. Nach jahrzehntelanger Priorisierung der stationären Altenhilfe gilt seit Mitte der 90er Jahre das Postulat „ambulant vor stationär”. Dies geht mit der gerontologischen Erkenntnis einher, dass Heimunterbringung nur die Ultima Ratio sein kann und darf. Unterstrichen wird diese Trendwende auch aktuell wieder durch das neue Pflegestärkungsgesetz, das zum 1. Januar 2015 insbesondere die Leistungen der ambulanten Pflege finanziell deutlich verbessert hat.

 

Um die steigende Nachfrage nach Pflegeleistungen zukünftig zu decken, sind umfangreiche Investitionen in die Pflegeinfrastruktur erforderlich. Konkrete Prognosen für den zukünftigen Bedarf an Angeboten des betreuten Wohnens bestehen derzeit nicht. In der Literatur wird bisher meist eine anzustrebende Versorgungsrate von 2-3 Prozent je 100 Einwohner der über 65-jährigen genannt.

 

Eine Investition in ein Angebot des Betreuten Wohnens kann für einen Betreiber eines ambulanten Pflegedienstes und/oder eines Pflegeheims in doppelter Hinsicht vorteilhaft sein:
Einerseits kann ein Haus des Betreuten Wohnens in einem regionalen Verbund eine sinnvolle vertikale Ergänzung des Leistungsportfolios darstellen, die die Zukunftsfähigkeit der Organisation insgesamt stärkt. Geschäftsmodelle mit mehreren auf die Bewohner abgestimmten Leistungsangeboten können neue Ertragspotenziale bieten, die Position im Wettbewerb stärken, wirtschaftliche Schwankungen ausgleichen und die Kunden früh erreichen und binden.

 

Andererseits können im Falle eines Full Service Providers (Vermietung der Wohnungen sowie Erbringung von Pflege und Betreuungsleistungen aus einer Hand) auch der Bau und die anschließende Vermietung der Immobilie eine rentable Investition sein. Erzielbare Nettoanfangsrenditen für Pflegeimmobilien liegen gem. dem CBRE Pflegeimmobilienreport 2012-2013 in Abhängigkeit der Strukturstärke der Region zwischen 5,6 Prozent und 7,0 Prozent. Gerade in Zeiten von niedrigen Zinssätzen kann eine solche Investition einen wertvollen Beitrag zur wirtschaftlichen Gesamtsituation des Trägers leisten.

 

Für eine gelungene Umsetzung eines solchen Projektes sind eine Reihe von Erfolgsfaktoren zu berücksichtigen:

 

  • Lage: Eine erfolgreiche Wohnanlage muss aufgrund ihrer Lage die Voraussetzungen für eine selbstständige Lebensweise und die Integration der Bewohner in das Gemeinwesen bieten.
  • Bedarf: Der individuelle Bedarf vor Ort ist anhand einer dezidierten Standortanalyse abzuschätzen.
  • Passendes Wohnangebot: Das Wohnangebot muss von baulicher Seite barrierefrei und auf ältere unterstützungsbedürftige Personen zugeschnitten sein.
  • Selbstverständnis des Betreuungsträgers: Der Betreuungsträger sollte sich als Dienstleister für die Bewohner verstehen und im Quartier sozial eingebunden sein. Dies ist die Voraussetzung dafür, dass die Wohnanlage in das „Gemeinwesen” eingebunden wird.
  • Organisation und Kooperation der Projektpartner: Wirken Immobilieneigentümer und Betreuungsträger kooperativ zusammen, so ist es ganz entscheidend, dass die Zusammenarbeit vertraglich angemessen und stabil begründet ist. Dies lässt sich nur durch eine frühzeitig durchdachte und abgestimmte Konzeption der Zusammenarbeit in der vertraglichen Gestaltung erreichen. Die verschiedenen möglichen Modelle und deren Vor- und Nachteile sind den Beteiligten häufig unbekannt. Beispielsweise macht es steuerlich einen Unterschied, ob eine Wohlfahrtsorganisation als Betreuungsträger ihre Leistungen mit dem Investor oder mit den Bewohnern vereinbart.
  • Transparenz des Angebots: Für den zukünftigen Mieter muss das Angebot in qualitativer und quantitativer Hinsicht transparent und nachvollziehbar ausgestaltet sein. Dies spiegelt sich auch in einem entsprechend ausgestalteten Mietvertrag wider.
  • Externe Qualitätsbegutachtung: Durch eine Zertifizierung bspw. nach DIN – 77800 Betreutes Wohnen wird eine objektive Qualitätssicherung erreicht, die auch für die Finanzierung, das Marketing und den Vertrieb von Vorteil ist.

 

Initiatoren eines Projekts für betreutes Wohnen sollten die Projekte sorgfältig vorbereiten und zunächst die Rahmenbedingungen in wirtschaftlicher, rechtlicher und steuerrechtlicher sowie organisatorischer Hinsicht klären. Darauf aufbauend ist ein individuelles Konzept für die Realisierung des Projektes zu erarbeiten und zu prüfen. Hierbei ist insbesondere auf die Ausgewogenheit der aus Kooperationen entstehenden Rechte und Pflichten der Beteiligten, auf die steuerrechtlichen Konsequenzen der Gestaltung sowie auf die Wirtschaftlichkeit des Gesamtprojektes zu achten. Dabei kann nicht zuletzt die Zusammenarbeit von steuerpflichtigen und steuerfreien Einrichtungen der Kommunen aus strategischer Sicht sehr erfolgversprechend sein, wenn die unterschiedlichen steuerlichen Rahmenbedingungen berücksichtigt werden.

 

Die auf Basis einer sorgfältigen Vorarbeit getroffenen Festlegungen dienen bei der Umsetzung der Kontrolle und als Steuerungsgrundlage, um das Projekt auf Kurs zu halten und Abweichungen rechtzeitig zu erkennen und diesen entgegen zu steuern. Eine frühzeitige Berücksichtigung der gesetzlichen Vorgaben und der Interessen der Bewohner ersparen Mehrkosten und Verzögerungen, die durch nachträgliche Planungsänderungen und Abweichungen im Konzept häufig entstehen.

 

Eine fachkundige Beratung des Projektverantwortlichen bei seinem Vorhaben durch unser Expertenteam bestehend aus Juristen, Kaufleuten, Steuerberatern und Ingenieuren ermöglicht dem Auftraggeber stets umfänglich informierte Entscheidungen. Unsere objektive und ganzheitliche Betrachtung des Projektes von der Idee bis zur späteren Umsetzung und die Expertise unserer Mitarbeiter aus der Beratung des Immobiliensektors und zugleich aus der Beratung von sozialwirtschaftlichen Unternehmen ist ein wesentlicher Baustein zum Erfolg des Vorhabens.
 

1 Vgl. Augurzky, B. et al. 2013: Pflegeheim Rating Report 2013 – Ruhiges Fahrwasser erreicht, S. 58ff.

 

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