Ermäßigter Steuersatz für Entschädigungen für die vorzeitige Beendigung eines Grundstückspachtvertrages

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​Mit Datum vom 18. November 2015 (Az. III R 22/14) hat der Bundesfinanzhof (BFH) sein Urteil zur Frage, ob der ermäßigte Steuersatz nach § 34 Abs. 1 EStG auf Entschädigungen für die vorzeitige Beendigung eines Grundstückspachtvertrages anzuwenden sei, veröffentlicht. 

Im November 2006 hatte der Kläger im Zwangsversteigerungsverfahren ein bebautes Grundstück erworben und komplett fremdfinanziert. Mit Vertrag vom16. Oktober 1998 / 12. Januar 1999 war das Gebäude als Diskothek für die Zeit vom 1. April 2000 bis zum 31. März 2010 verpachtet worden, sodass der Kläger mit dem Eigentumserwerb Verpächter wurde. Der Pachtzins betrug 6.500 Deutsche Mark zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 500 Deutsche Mark. 

Der Pächter hatte einen Unterpachtvertrag geschlossen, der wegen Verzugs des Unterpächters zum 30. April 2007 fristlost gekündigt wurde. Eine erneute Unterverpachtung scheiterte, in Folge dessen der Pächter den Pachtvertrag am 29. Juni 2007 fristlos kündigte und zum 1. Juli 2007 die Pachtzahlungen einstellte. Aufgrund der fehlenden Einnahmen geriet der Verpächter in große wirtschaftliche Schwierigkeiten und konnte seinen Kredit nicht mehr vollständig bedienen. 

Die daraufhin vom Verpächter erhobene Klage beendete das Oberlandesgericht am 22. Januar 2009 durch einen Vergleich, wonach der Pächter einen Betrag in Höhe von E130.000 Euro zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer zu zahlen hatte. Damit waren sämtliche Ansprüche aus dem Pachtvertrag abgegolten. 

Die in 2009 erfolgte Zahlung setzte sich in Höhe von 66.617,67 Euro für die Pacht Juli 2007 bis Januar 2009 und in Höhe von 63.382,33 Euro als Entschädigung für die vorzeitige Beendigung des Pachtvertrages und die Abgeltung sonstiger Ansprüche zusammen. 

Der Kläger erzielte als Baubetreuer Einkünfte aus Gewerbebetrieb, die er durch Betriebsvermögensvergleich ermittelte. In Höhe des Betrags von 63.382,33 Euro beantragte der Kläger in seiner Einkommensteuererklärung 2009 die Behandlung als außerordentliche Einkünfte nach § 34 EStG. Das Finanzamt behandelte diesen Betrag jedoch als laufenden Gewinn und versagte die Begünstigung. Der eingelegte Einspruch wurde durch Einspruchsentscheidung als unbegründet zurückgewiesen. Das Finanzgericht gab der hiergegen erhobenen Klage statt und gewährte die Begünstigung. Der Teilbetrag in Höhe von 63.382,33 Euro sei nicht Erfüllungsleistung aus dem ursprünglichen Pachtvertrag, sondern eine Entschädigung für die Beendigung des Pachtvertrages vor Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer. 

Der BFH wies die Revision des Finanzamts als unbegründet zurück. Die Entschädigung ergebe sich aus dem geschlossenen Vergleich als neue Rechtsgrundlage und nicht aus dem ursprünglichen Pachtvertrag. Dieser Vergleich wurde auch nicht freiwillig durch den Verpächter herbeigeführt, sondern war dem Umstand geschuldet, dass die Fremdfinanzierung nicht mehr vollständig bedient werden konnte und er unter erheblichem wirtschaftlichem Druck stand, sodass er sich in einer Zwangslage befand und dem geballten Zufluss der Einnahmen nicht entziehen konnte. Die weitere Voraussetzung im Bereich der Gewinneinkünfte, dass es sich auch nicht um einen normalen oder üblichen Geschäftsvorfall handeln darf, sah der BFH als erfüllt an, da die fristlose Kündigung offenbar unberechtigt war und der Kläger ansonsten auch keine anderen Objekte vermietete. Da der Kläger mithin mehr erhält, als bei ordentlicher Vertragserfüllung, sah auch der BFH den Teilbetrag in Höhe von 63.382,33 Euro als steuerlich begünstigte Entschädigung an, auf den der ermäßigte Steuersatz anzuwenden ist.

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Christian Honisch

Diplom-Kaufmann (FH)

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