BGH: Heizkostenabrechnung – Recht auf Belegeinsicht des Mieters und Darlegungslast des Vermieters

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​Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.02.2018, Az.: VIII ZR 189/17

Der BGH hat sich mit der Darlegungs- und Beweislast des Vermieters und dem Recht des Mieters auf Belegeinsicht anlässlich der jährlichen Betriebskostenabrechnung befasst.

 

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin. Im Mietvertrag war zwischen den Parteien eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten vereinbart. Als die Klägerin von den Beklagten eine Nachzahlung für die (in den Betriebskosten enthaltenen) Heizkosten verlangte, beanstandeten die Beklagten die Abrechnungswerte als nicht plausibel und bestritten, die angegebene Wärmemenge verbraucht zu haben, die ca. 45 % der Gesamtwärmemenge ausmachte, obwohl sie nur ca. 13 % der Gesamtfläche bewohnten. Die Klägerin wies ihre Forderung auf Einsicht in die Ablesebelege der anderen Verbrauchseinheiten ab.

 

Der BGH entschied, dass bei einer Nachforderung von Betriebskosten, die der Mieter aufgrund entsprechender Vereinbarung gem. § 556 I 1 BGB zu tragen hat, die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung (richtige Erfassung, Zusammenfassung und Verteilungsschlüssel auf die Mieter) allein beim Vermieter liegt. Weiterhin müsse die Abrechnung des Vermieters eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten. Dies, um dem Mieter eine gedankliche und rechnerische Nachprüfung der Abrechnung zu ermöglichen. Hierzu gehört, dass der Vermieter nach der Abrechnung dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen und Verbrauchsdaten anderer Nutzer ermöglicht, soweit dies für die o.g. Überprüfung durch den Mieter erforderlich ist. Ein „besonderes Interesse” ist nicht nötig.

 

Fazit:

Der BGH stärkt die Mieterrechte und stellt nun hohe Anforderungen an die ordentliche Abrechnung der Betriebskostennachzahlung durch den Vermieter.

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