Grundstücksgemeinschaften können an ihre Mitglieder vermieten

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​Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.04.2018, Az.: VIII ZR 176/17

Der BGH stellt klar, dass Grundstücksgemeinschaften auch an ihre Mitglieder vermieten können und dies nicht wegen Konfusion unwirksam ist.

 

Die Kläger verlangen per Feststellungsklage die Feststellung, dass ihr Mietvertrag weder durch Anteilserwerb noch durch Kündigung erloschen ist. Die Klägerin ist Miteigentümerin einer Grundstücksgemeinschaft. Sie erwarb mit dem anderen Kläger zunächst 1/6 und später die Hälfte der Grundstücksgemeinschaft. Von dieser mieteten sie eine Sechs-Zimmer-Wohnung für EUR 900 für unbestimmte Zeit. Eine GbR erwarb später ein Drittel der Gemeinschaft und ist der Ansicht, dass der Mietvertrag ihr gegenüber unwirksam sei, da keine Eintragung hierüber im Grundbuch nach § 1010 BGB erfolgt ist. Weiter erklärte die GbR die Kündigung des Mietvertrags.

 

Der BGH stellte fest, dass der Mietvertrag wirksam ist und die Kündigung keinen Erfolgt hat. Es sei nämlich unschädlich, dass die Klägerin auf beiden Seiten des Vertrags agierte, nämlich zugleich als Mieter mit dem anderen Kläger und Vermieter als Mitglied der Grundstücksgemeinschaft. Eine sogenannte Konfusion, bei der auf beiden Seiten eine Personenidentität besteht, sodass sich der Vertrag auf eine Person vereinigen würde und dies deswegen zum Erlöschen des Mietvertrags führt, würde hier nämlich nicht vorliegen.


Es liegt hier auch keine bloße Verwaltungsregelung vor, da den Klägern von der Grundstücksgemeinschaft nicht nur die Verwaltung, sondern entgeltlich per Vertrag die Nutzung eingeräumt wurde. Deswegen liegt hier der Schwerpunkt auf einem mietvertraglichen Verhältnis.

 

In dieses Verhältnis ist die GbR gemäß § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete”) eingetreten und muss dies gegen sich gelten lassen. Die Regelung in § 1010 BGB, die besagt, dass der Rechtsnachfolger eines Miteigentümers vorherige Regelungen der Miteigentümer nur gegen sich gelten lassen muss, wenn dies im Grundbruch eingetragen ist, findet hier keine Anwendung. Der Schwerpunkt liegt hier nämlich auf einem Mietvertrag und nicht auf einer bloßen Verwaltungs- und Benutzungsregelung.

Deshalb richtet sich der Eintritt des Rechtsnachfolgers nach § 566 BGB, womit keine Eintragung im Grundbuch notwendig ist.

 

Fazit:

Grundstücksgemeinschaften können an ihre Mitglieder wirksam Miteigentum vermieten. Dies entfaltet auch gegenüber Sonderrechtsnachfolgern der jeweiligen Miteigentümer Wirkung.

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