Versicherung für Mietausfall ist umlagefähig

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​Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.06.2018, Az.: VIII ZR 38/17

Die Kosten für eine Versicherung, die den Mietausfall als Folge eines Gebäudeschadens übernimmt, können als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.

 

Die Vermieterin hat einen Gebäudeversicherungsvertrag (Eigentumsversicherung „All Risk”) abgeschlossen und die Kosten dafür durch Formularmietvertrag auf die Mieter umgelegt. Diese Versicherung schließt zeitlich begrenzt auf 24 Monate das Risiko eines Mietverlustes infolge eines versicherten Gebäudeschadens ein.

 

Das ist aus Sicht des BGH auch möglich. Es handelt sich bei der Versicherung nicht um eine separate Mietausfallversicherung, die vorrangig die finanziellen Interessen des Vermieters abdeckt und somit nicht auf die Wohnungsmieter umgelegt werden kann. Vielmehr ist die Mietausfallversicherung ein Bestandteil der Gebäudeversicherung und zählt mithin insgesamt zu den Sachversicherungen i.S.d. § 2 Nr.13 BetrKV. Die Versicherung dient dem Schutz des Gebäudes und somit auch seiner Bewohner und Besucher. Ein Mieter der die Versicherung (mit-)finanziert darf im Verhältnis zum Vermieter die berechtigte Erwartung habe, dass ihm seine Aufwendungen im Schadensfall in irgendeiner Weise zugutekommen. Die Gegenleistung besteht in diesem Fall darin, dass der Mieter in gewisser Weise geschützt ist, wenn er leicht fahrlässig einen Schaden der Mietsache verursacht. Er ist im Verhältnis zum Vermieter nicht nur der Verpflichtung enthoben, einen so verursachten Schaden auf eigene Kosten beseitigen zu müssen. Vielmehr ist der Mieter, der fahrlässig einen im Gebäudeversicherungsvertrag abgedeckten Versicherungsfall verursacht hat, nach gefestigter Rechtsprechung regelmäßig auch vor einem Rückgriff des Gebäudeversicherers geschützt. Denn eine ergänzende Auslegung des Gebäudeversicherungsvertrages ergibt einen schlüssigen Regressverzicht des Versicherers für die Fälle, in denen der Mieter den versicherten Schaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat. Dies kommt dem Mieter einer Wohnung auch im Hinblick auf einen mitversicherten Mietausfall zugute, denn der Regressverzicht des Versicherers erstreckt sich auch auf den durch die Gebäudeversicherung gedeckten Mietausfall.

 

Fazit:

Die Mitversicherung eines Mietausfalls als Folge eines Gebäudeschadens ist fester Bestandteil marktüblicher Gebäudeversicherungen. Ist eine entsprechende Klausel in dem Versicherungsvertrag enthalten, können die Kosten für diese Versicherung auch auf den Mieter umgelegt werden.

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