Gutachten zur Mieterhöhung auch ohne Besichtigung möglich

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​Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.07.2018, Az.: VIII ZR 190/17

 

Stützt der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auf ein Sachverständigengutachten, ist hierfür keine vorherige Besichtigung durch den Sachverständigen nötig.
 

Der Vermieter einer Wohnung verlangte vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Dies begründete der Vermieter mit einem Sachverständigengutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, auf das er sich stützte. Das Gutachten, das Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für Zwei- bis Vierzimmerwohnungen enthielt, hatte der Vermieter seinem Mieterhöhungsverlangen beigefügt. In dem Gutachten stand, dass die Wohnungen nicht besichtigt werden konnten, da kein Mieter angetroffen wurde. Weiter, dass deshalb auf frühere Besichtigungen oder die dem Sachverständigen zur Verfügung gestellten Besichtigungsdaten und Wohnungsbeschreibungen des Vermieters Bezug genommen wird.
 

Anders als die Vorinstanzen, entschied der Bundesgerichtshof, dass der Vermieter zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug nehmen kann. Die formelle Wirksamkeit hinge nicht davon ab, ob der Sachverständige die Wohnung oder bei Typengutachten eine ähnliche Wohnung besichtigt hat. Das gesetzliche Begründungserfordernis solle den Mieter lediglich in die Lage versetzen, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zumindest ansatzweise nachzuvollziehen. Eine Nachweisfunktion bezüglich der ortsüblichen Vergleichsmiete hat sie jedoch nicht. Durch Beifügung eines Sachverständigengutachtens, das Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, genügt der Vermieter seiner Begründungspflicht. Der Sachverständige muss eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen.
 

Fazit:

Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, das sich auf ein Sachverständigengutachten stützt, wird nicht dadurch berührt, dass der Sachverständige nicht vorher die Wohnung besichtigt hat.

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