Endrenovierungsklausel im Mietvertrag ungültig

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Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.08.2018, Az.: VIII ZR 277/16

Unrenoviert übergebene Wohnung muss auch bei Vereinbarung mit Vormieter ohne angemessenen Ausgleich nicht endrenoviert werden. Zwischen Vor- und Nachmieter geschlossenen Vereinbarungen haben keinen Einfluss auf den zwischen dem Vermieter und dem neuen Mieter geschlossenen Mietvertrag.

 

Der Mieter wohnte von Januar 2009 bis Ende Februar 2014 in einer Wohnung der Vermieterin, die ihm bei Mietbeginn in einem nicht renovierten Zustand und mit Gebrauchsspuren der Vormieter übergeben wurde. Der von der Vermieterin verwendete Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen durch den Mieter durchzuführen sind. Am Ende der Mietzeit führte der Mieter Schönheitsreparaturen durch, die von der Vermieterin als mangelhaft angesehen wurden und von einem Malerbetrieb nachgearbeitet wurden. Die Kosten dafür klagte die Vermieterin gegen den Mieter ein. Dieser berief sich auf die Rechtsprechung des BGH, wonach eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die dem Mieter einer unrenovierten Wohnung die Schönheitsreparaturen, ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam ist. Er hätte die Schönheitsreparaturen somit gar nicht ausführen müssen. Die Vermieterin hielt diese Rechtsprechung in diesem Fall nicht für anwendbar, da der Mieter mit dem Vormieter eine Renovierungsvereinbarung getroffen hatte, wonach der Mieter vom Vormieter einige Gegenstände in der Wohnung übernommen und sich dafür zu Zahlung eines Geldbetrages und der Übernahme der Renovierungsarbeiten bereit erklärt hatte. Dies stelle den angemessenen Ausgleich dar, womit Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zulässig war.

 

Der BGH folgte dieser Ansicht nicht. Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist auch dann unwirksam, wenn der Mieter sich durch Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten durchzuführen. Eine derartige Vereinbarung ist in ihrer Wirksamkeit von vornherein auf die sie betreffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie kann keinen Einfluss auf den Mietvertrag und die darin enthaltenen Verpflichtungen nehmen. Es liegt somit kein angemessener Ausgleich vor, womit die Endrenovierungspflicht des Mieters nicht wirksam ist. Die Wohnung wurde unrenoviert übergeben, womit der Mieter auch nur die Rückgabe einer unrenovierten Wohnung schuldete. Die schon durchgeführten Schönheitsreparaturen hätten von daher gar nicht durchgeführt werden müssen, womit dem Vermieter auch kein Schadensersatz für eine eventuelle Schlechtleistung zusteht.

 

Fazit:

Der Bereich der Schönheitsreparaturen spielt sowohl im Gewerbe- wie auch im Wohnraummietrecht eine bedeutende Rolle. An eine wirksame Vereinbarung werden hierbei durch die Rechtsprechung enorme Anforderungen gestellt.

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