Miteigentümer müssen gemeinschaftlich Kündigung aussprechen

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​BGH, Beschluss vom 09.01.2018, Az.: VIII ZB 26/17

 

Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter, wenn der eine dem anderen seinen Miteigentumsanteil später veräußert.

 

Vorliegend waren die Klägerin und ihr Ehemann Miteigentümer eines Zweifamilienhauses. Sie vermieteten mit Vertrag vom 01. Oktober 2013 eine von zwei Wohnungen an den Beklagten, wobei die Klägerin in der anderen Wohnung wohnte. Durch spätere Übertragung des Miteigentumsanteils ihres Ehemanns wurde die Klägerin Alleineigentümerin. Mit Schreiben vom 18. Februar 2016 machte sie von ihren gesetzlichen Kündigungsrechten Gebrauch und nahm den Beklagten zusammen mit seinem volljährigen Sohn auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch.

 

Der BGH gab dem Beklagten Recht. Dabei stellte er fest, dass die von der Klägerin allein ausgesprochene Kündigung nicht wirksam war und ihr daher ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe nicht zustand. Vielmehr hätte die Kündigung auch von dem Ehemann erklärt werden müssen, der ursprünglich die Wohnung zusammen mit der Klägerin vermietet hatte. Bei dieser Konstellation stand bereits lange Zeit offen, ob die mietrechtliche Vorschrift „Kauf bricht nicht Miete” Anwendung findet. Nach dieser Vorschrift tritt bei einer Veräußerung von vermietetem Wohnraum an einen Dritten der Erwerber in die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten ein. Dies bedeutet, dass der Dritterwerber in die Vermieterstellung eintritt und Kündigungen wirksam aussprechen kann. Diese Vorschrift setzt aber zusätzlich voraus, dass die Veräußerung an einen Dritten erfolgt, das heißt, dass der Erwerber bis zum Zeitpunkt des Erwerbs nicht Vermieter sein darf. Vorliegend war jedoch genau dies der Fall – die Erwerberin war bereits Vermieterin. Auch indirekt komme die Vorschrift nicht zur Anwendung, so der BGH, da Sinn und Zweck der Vorschrift sei, dass der Mieter vor einem Verlust des Besitzes an der Wohnung im Falle der Veräußerung geschützt sei. Die Klägerin sei aber weiterhin an den Mietvertrag gebunden, weswegen der Besitz des Mieters nicht gefährdet sei.

 

Fazit:

Es ist zu beachten, dass auch nach Veräußerung eines Miteigentumsanteils an den anderen Miteigentümer eine Vermieterstellung besteht und somit etwaige Kündigungen durch beide Vermieter erfolgen müssen bzw. hierfür entsprechende Regelungen vorgesehen werden müssen.

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