Zum Haftungsumfang eines (Immobilien-) Maklers

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​BGH, Urteil vom 24.01.2019, Az.: I ZR 160/07

 

Der Makler, der aufgrund eines Makleralleinauftrags beauftragt ist, hat seine Maklerpflichten umfassend zu erfüllen.

 
Im hiesigen Fall macht der Kläger Ansprüche aus einem Maklervertrag geltend. Die Ansprüche hat er vom Vertragspartner des Maklers (Zedent und ursprünglicher Eigentümer) mittels Abtretung erworben. Der Zedent selbst war Eigentümer einer Hofstelle mit landwirtschaftlichen Nutzflächen, die zum Teil an den Kläger verpachtet waren. Der Zedent beauftragte den beklagten Immobilienmakler mittels Makler-Alleinauftrags, Kaufinteressenten für das Objekt nachzuweisen bzw. zu vermitteln. Der beklagte Makler selbst und der Beklagte zu 2 erwarben das Grundstück zum Preis von EUR 280.000 jeweils zur ideellen Hälfte. Der Zedent zahlte dem Immobilienmakler eine Maklerprovision von EUR 9.996. Der Kläger erhebt Klage und behauptet, dass der Makler den Zedenten getäuscht habe. Der Makler habe wahrheitswidrig über Bedingungen eines Angebots eines Interessenten zu EUR 300.000 aufgeklärt, sodass dieses Angebot nicht habe angenommen werden können. Ebenfalls habe der beklagte Makler Angebote verschwiegen in Höhe von EUR 350.000 und den Interessenten vorgespiegelt, der Zedent (ehemaliger Eigentümer) würde einen Kaufpreis von EUR 550.000 verlangen.

 
Der BGH entschied, dass ein Makler, der aufgrund eines Makleralleinauftrages damit beauftragt ist, dem Verkäufer Kaufinteressenten für ein Grundstück nachzuweisen oder zu vermitteln, seine Pflichten verletzt und daher zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er dem Verkäufer gegenüber ein Kaufangebot unzutreffend darstellt, ihm ein Kaufangebot verschweigt, den Kontakt zu Kaufinteressenten abreißen lässt, keine ausreichenden Vermarktungsbemühungen unternimmt oder bei eigenem Kaufinteresse Kaufinteressenten überhöhte Preisvorstellungen der Verkäuferseite nennt, um sie von einer Abgabe des Kaufpreises abzuhalten.

 
Zwar habe ein Makler grundsätzlich keine Pflicht aus dem mit dem Auftraggeber geschlossenen Maklervertrag tätig zu werden. Allerdings ist hier ein Makleralleinauftrag geschlossen worden. Das hierdurch begründete Rechtsverhältnis hat den Charakter eines Maklerdienstvertrages, womit die Pflicht zum Tätigwerden besteht. Deswegen durfte der Makler nicht untätig bleiben, wenn ihn ein Interessent kontaktierte. Des Weiteren müsse sich ein Makler in einem solchen Fall darum kümmern Angebote von Interessenten einzuholen, da im Maklervertrag das Objekt an den „Höchstbietenden” verkauft werden sollte. Kommt der Makler diesen Verpflichtungen nicht ausreichend nach, so hat der Auftraggeber einen Schadensersatzanspruch, der nach seiner Wahl auf Rückabwicklung des Kaufvertrages oder auf Entschädigung in Geld gerichtet sein kann. Der beklagte Makler habe deshalb den Zedenten so zu stellen, wie er stünde, wenn er den Vertrag mit den Beklagten nicht geschlossen hätte.

 

Fazit:

Hat der Makler einen Makleralleinauftrag geschlossen, so muss er seiner Pflicht zur Einholung von Angeboten umfassend nachkommen. Sonst besteht die Gefahr eines Schadensersatzanspruchs des Auftraggebers, der dann so zu stellen ist, wie er ohne Vertragsschluss stünde.

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