Auch eine rein verbrauchsabhängige Heizkostenverteilung kann vereinbart werden

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BGH, Urteil vom 30.01.2019, Az.: XII ZR 46/18

 

In einem Mietvertrag über Gewerberäume können gemäß der Heizkostenverordnung auch rein verbrauchsabhängige Kostenverteilungen vereinbart werden.

 
Die Kläger mieteten bei der Beklagten seit 2006 eine Praxisfläche, in der sie eine Gemeinschaftspraxis betrieben. Hinsichtlich der Betriebskosten sah der Mietvertrag vor, dass die Ermittlung/Verteilung der Heiz- und Warm-/Kaltwasserkosten durch messtechnische Ausstattungen zur Verbrauchserfassung gemäß dem in der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) bestimmten Abrechnungsmaßstab erfolge. Ferner wurde geregelt, dass die Beklagte die Mietfläche mit zugelassenen geeichten Messeinrichtungen gemäß der Bestimmungen der HeizkostenV ausstatten werde. Die Mieträume verfügten zusätzlich über eine Lüftungsanlage, die zum Teil auch der Beheizung diente. Die Beklagte rechnete sodann in mehreren Betriebskostenabrechnungen die diesbezüglichen Kosten verbrauchsunabhängig nach Mietfläche ab, was die Kläger dann zum Rechtsstreit bewegte.

 
Der BGH sprach den Klägern Recht zu. Bei den von der Beklagten geltend gemachten Kosten der „Heizung über Lüftung” handele es sich um Heizkosten, deren verbrauchsabhängige Abrechnung im Mietvertrag vereinbart war. Die HeizkostenV lasse rechtsgeschäftliche Bestimmungen des Abrechnungsmaßstabs zu, die eine Überschreitung der in der HeizkostenV vorgesehenen Höchstsätze für den verbrauchsabhängigen Anteil vorsehen. Bei der Gewerberaummiete können somit mietvertraglich auch rein verbrauchsabhängige Kostenverteilungen vereinbart werden. Die Belange der Beklagten als Vermieterin seien dennoch gewahrt, da für sie bereits bei Vertragsschluss kein Zweifel daran bestehen konnte, dass verbrauchsunabhängige Heizkosten nicht umgelegt werden können. Auch seien die Interessen der Kläger als Mieter gewahrt, welche sich auf eine neutrale Überprüfbarkeit der Heizkosten durch Messeinrichtungen richtete. Somit spreche vorliegend auch der zu berücksichtigende Grundsatz einer beiderseits interessengerechten Auslegung der mietvertraglichen Vereinbarungen nicht dagegen. Die beklagten Mieter müssen daher mangels verbrauchsabhängiger Abrechnung die Kosten für Heizung durch Lüftung nicht tragen.

 

Fazit:

Im Gewerberaummietrecht kann eine verbrauchsabhängige Heizkostenverteilung vertraglich vereinbart werden. Vermieter sollten daher im Falle einer solchen mietvertraglichen Vereinbarung darauf achten, dass der Verbrauch sämtlicher Heizungseinrichtungen sorgfältig und konsequent verbrauchsabhängig abgerechnet wird.

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