Verjährungslauf erst mit vollständiger Rückgabe der Mietsache

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​BGH, Urteil vom 27.02.2019, Az.: XII ZR 63/18

 

Die Verjährung von Ersatzansprüchen beginnt erst mit Besitzerlangung des Vermieters und endgültiger Aufgabe des Besitzes durch den Mieter.

 
Im streitgegenständlichen Fall war im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter nach seiner Kündigung am 30.09.2012 die Mieträume vollständig geräumt, gesäubert und in fachgerecht renoviertem, und, soweit erforderlich, instandgesetztem Zustand zurückgibt. Zudem hatte der Mieter vorgenommene Einbauten zu entfernen. Im Oktober 2012 räumte der Mieter das Objekt, ohne seine Einbauten zu entfernen. Am 09.11.2012 bot er mittels Schreiben die sofortige Rückgabe der Mietsache unter Vorschlag eines Termins zur Besichtigung an, um sich über die Einbauten und eine mögliche Übernahme durch den Vermieter zu einigen. Nach einer Besichtigung am 14.12.2012 teilte der Vermieter dem Mieter mit, welche Einbauten noch zurückgebaut werden müssen. Nach Durchführung gab der Mieter die Mietsache am 08.02.2013 zurück. Der Vermieter verlangte später weitere Mangelbeseitigungsarbeiten, die der Mieter am 13.06.2013 endgültig ablehnte. Der Vermieter erhob daraufhin Klage, die dem Mieter am 01.08.2013 zugestellt wurde. Der Mieter ist der Ansicht, dass etwaige Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen der sechsmonatigen Verjährungsfrist in § 546 Abs. 1 BGB abgelaufen seien.

 
Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied zugunsten des Vermieters. Die Schadensersatzansprüche des Vermieters sind laut BGH nicht verjährt, da die Verjährungsfrist erst mit Rückgabe der Mietsache beginnt. Die Rückgabe setzt wiederum eine Änderung der Besitzverhältnisse im Sinne einer unmittelbaren Sachherrschaft zugunsten des Vermieters voraus. Erst dann kann der Vermieter sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen der Mietsache machen. Der Mieter muss zudem seinen Besitz vollständig und unzweideutig aufgeben. Eine Ermöglichung der Besichtigung durch den Vermieter während des Besitzes des Mieters ist nicht ausreichend.

 
Aus diesen Gründen hat die Verjährungsfrist erst mit Ablauf des 08.02.2013 begonnen, denn erst an diesem Tag hat der Vermieter die Räume nebst Schlüsseln zurückerhalten. Vorher hatte der Mieter den Besitz nicht vollständig und unzweifelhaft zugunsten des Vermieters aufgegeben. Das Rückgabeangebot vom 09.11.2012 ist hierbei unschädlich und lässt die Frist nicht laufen, da sich aus dem Inhalt des Schreibens ergibt, dass eine vorbehaltlose Besitzaufgabe mit dem Rückgabeangebot nicht beabsichtigt war, sondern die Einigung über die Einbauten noch ausstand. Somit wurde die Klage innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist erhoben.

 

Fazit:

Möchten Mieter die sechsmonatige Verjährungsfrist nach Rückgabe der Mietsache in Gang setzen, so müssen sie den Besitz an der Mietsache vollständig und vorbehaltlos aufgeben und dem Vermieter den Besitz wieder einräumen. Nach einer solchen Rückgabe hat der Vermieter die kurze Verjährungsfrist für seine Ansprüche zu beachten.

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