Öffentliche Äußerungen im Exposé als Beschaffenheitsvereinbarung

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​BGH, Urteil vom 25.01.2019, Az.: V ZR 38/18

Öffentliche Äußerungen bestimmen die Beschaffenheit einer Immobilie dann nicht, wenn die Parteien im Kaufvertrag eine abweichende Beschaffenheit vereinbart haben.

 
Die Klägerin und ihr Ehemann kauften im Jahr 2013 das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück der Beklagten im Wert von EUR 750.000. Aus dem Verkaufsexposé des mitbeklagten Maklers der Verkäuferin/Beklagten, geht hervor, dass die Erlaubnis und somit eine geschuldete Beschaffenheit, zwei bis drei Pferdeboxen auf dem hinteren Teil des Grundstücks zu errichten, vorliegt. Im unterschriebenen Kaufvertrag jedoch steht, dass eine weitere Bebauungsmaßnahme nicht zur vereinbarten Beschaffenheit des Grundstücks gehört. Nachdem sich erwiesen hatte, dass es weder eine Baugenehmigung gibt, noch der Bebauungsplan für Pferdeboxen genehmigungsfähig wäre, erklärte die Klägerin den Rücktritt vom Kaufvertrag, damit verbunden, die Rückzahlung des Kaufpreises und die Rückübertragung des Eigentums an die Beklagte.

 
Der BGH stellt klar, dass öffentliche Äußerungen vor Vertragsschluss die Eigenschaft einer Sache, die der Käufer erwarten kann, dann nicht bestimmen, wenn und soweit die Vertragsparteien im Rahmen des Kaufvertrages eine abweichende Beschaffenheit des Kaufobjekts vereinbart haben. Soweit die Parteien regeln, dass eine bestimmte Eigenschaft des Kaufobjekts nicht zur vereinbarten Beschaffenheit gehört, liegt darin gerade keine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne der gesetzlichen Mängelrechte. Der BGH bestätigt in dieser Entscheidung auch seine bisherige Rechtsprechung, wonach ein allgemeiner Haftungsausschluss auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks erfasst. Im vorliegenden Fall konnte sich die Beklagte zu 1 jedoch hierauf nicht berufen, da sie den Mangel arglistig verschwiegen hat.

 
Nun liegt die weitere Entscheidung wieder beim Berufungsgericht, an welches der BGH den Fall zur weiteren Prüfung zurückverwiesen hat. Es hat insbesondere das Vorliegen eines etwaigen Vermögensschadens der Klägerin durch die feh-lende Bebaubarkeit des Grundstücks zu prüfen.
 

Fazit:

Beim Kauf eines Grundstücks, bei dem eine weitere Bebauung des Grundstücks eine entscheidende Rolle spielt, ist unbedingt zu prüfen, ob die geplanten Bebauungen wirklich genehmigungsfähig sind. Jedenfalls ist dies korrekt im jeweiligen Kaufvertrag abzubilden.

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