Mieterhöhungen richten sich immer nach vertraglich vereinbarter Miete

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​BGH, Urteil vom 17.04.2019, Az.: VIII ZR 33/18

Mieterhöhung richten sich auch bei Falschangabe der Wohnfläche nach vertraglich vereinbarter Miete. Es können jedoch Mietrückzahlungen verlangt werden, wenn die Flächendifferenz größer als 10% ist.

 
Der Beklagte ist seit 2007 Mieter einer laut Mietvertrag circa 94,46 m² großen Wohnung der Klägerin in Berlin-Wedding. Die Nettokaltmiete ist auf monatlich EUR 423 Euro festgesetzt. Im Januar 2012 informierte die Klägerin den Beklagten über eine Mieterhöhung um 20% auf EUR 507,60. Der Beklagte erklärte sich mit einer Erhöhung auf EUR 444,36 einverstanden und berief sich dabei auf die Einhaltung der gesetzlichen Kappungsgrenze und eine kleinere Wohnfläche als im Vertrag angegeben. Er argumentierte, dass der zur Straßenseite gerichtete Balkon nur mit 25% und nicht mit 50% zur Wohnfläche zähle und bei Berechnung der Kappungsgrenze die der tatsächlichen Wohnfläche entsprechende Miete entscheidend wäre. Außerdem forderte er eine Rückzahlung, der zu viel gezahlten Miete in Höhe von EUR 2.055,30.

 
Der BGH stellte in seiner Entscheidung zunächst klar, dass sich Mieterhöhungen immer nach der vertraglich vereinbarten Miete richten, auch wenn diese auf falschen Wohnflächenberechnungen basiert. Etwaige Mietminderungen blieben bei der Berechnung des für die Kappungsgrenze maßgeblichen Mietzinses unberücksichtigt. Die Kappungsgrenze, die in Berlin bei 15% liegt, diene dazu, den Mieter vor zu starken Mieterhöhungen zu schützen und orientiere sich an der Vertragsmiete, da der Mieter diese Miete durch eigene Entscheidung übernommen habe. Die Mieterhöhung erfahre neben der Kappungsgrenze eine weitere Grenze bei der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, bei welcher die Wohnflächenabweichung berücksichtigt werde. Dadurch sei das Interesse des Mieters geschützt und eine im Verhältnis zur Fläche überhöhte Miete wird verhindert.

 
In dem Streitpunkt der Anrechnung der Fläche des Balkons zur Wohnfläche, bestätigt der BGH die Anwendbarkeit der Wohnflächenverordnung und somit die Anrechnung von Balkonen zu 25 %, weil kein Anlass bestehe von dieser Regelung abzuweichen. Entgegen der Ansicht der Klägerin kann die Anrechnung auch nicht auf eine abweichende örtliche Praxis gestützt werden, da allein eine unzutreffende Anwendung der Regelungen durch einen Großteil der Marktteilnehmer eine abweichende Übung nicht begründen kann. Da die tatsächliche Fläche von der vertraglich vereinbarten mithin um mehr als 10 % abweicht, liege ein zur Mietminderung führender Mangel vor, so der BGH.

 

Fazit:

Die Tatsache, dass ein großer Teil der Marktteilnehmer die Wohnflächenverordnung fehlerhaft anwendet und Balkone mit 50 % zur Wohnfläche zählt, reicht nicht aus, um diesbezüglich einen einheitlichen, örtlich üblichen Berechnungsmaßstab anzunehmen.

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