Keine Vertragsstrafe bei unerlaubter Vermietung in WEG

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BGH, Urteil vom 22.03.2019, Az.: V ZR 105/18

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) können Vertragsstrafen für Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen nicht durch Beschluss vereinbart werden.

 
Ausgangspunkt war ein im Juni 2012 verfasster Beschluss von Wohnungseigentümern, welcher besagte, dass Miteigentümer, welche ohne Zustimmung des Verwalters ihre Wohnung vermieten, dazu verpflichtet sind, der Gemeinschaft eine Ausgleichszahlung (Vertragsstrafe) zu erbringen. Entgegen dieser Vorschrift vermietete einer der Eigentümer seine Wohnung mehrmals ohne Zustimmung des Verwalters kurzzeitig an arabische Mieter. Die Gemeinschaft verlangt nun in Hinblick auf den vormals gefassten Beschluss die Zahlung der Vertragsstrafe.

 
Der BGH entschied, dass ein solcher Beschluss mangels Beschlusskompetenz nichtig ist. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer könne nach Ansicht des BGH keine Zahlung von den Miteigentümern verlangen. Eine Beschlusskompetenz ergebe sich auch nicht aus § 21 Abs. 7 WEG. Dort ist geregelt, dass die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen können. Eine Beschlusskompetenz ergebe sich jedoch nicht auf Grund der Regelung einer Verzugsfolge, da die Vertragsstrafe im streitgegenständlichen Fall gerade nicht an einen Verzug anknüpft. Vielmehr sei die Vertragsstrafe auf die Einhaltung von Vermietungsbeschränkungen bezogen und soll Verstöße gegen eine Unterlassungsverpflichtung sanktionieren. Bei der Sanktionierung einer Unterlassungspflicht knüpfe die Vertragsstrafe jedoch nicht am Verzug, sondern an eine Zuwiderhandlung an, so der BGH.

 
Des Weiteren liege auch keine Verknüpfung der Vertragsstrafe mit einer besonderen Nutzung des Gemeinschaftseigentums oder mit einem besonderen Verwaltungsaufwand vor. Die beschlossene Zahlungspflicht habe vielmehr Strafcharakter und beabsichtigt die Wohnungseigentümer dazu anzuhalten, die Zustimmung des Verwalters zur Vermietung einzuholen. Die Einführung von Vertragsstrafen bei Verstoß gegen Vermietungsbeschränkungen fehle es mithin an einer Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer.

 

Fazit:

Die Eigentümer sind in solchen Fällen trotz fehlender Beschlusskompetenz nicht wehrlos. Bei Verstößen gegen vereinbarte Vermietungsbeschränkungen können sich die Miteigentümer auf ihren verbeugenden Unterlassungsanspruch berufen und auf dieser Basis dem störenden Eigentümer im Fall des wiederholten Verstoßes ein Ordnungsgeld verhängen.

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