Räumung von Gewerberaum in Zukunft auch per einstweiliger Verfügung möglich?

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OLG Frankfurt, Urteil vom 13.09.2019 – 2 U 61/19

Eine einstweilige Verfügung gegen Dritte, die im Besitz der Mietsache, jedoch nicht im Räumungstitel aufgeführt sind, ist auch bei Gewerberäumen möglich.

 
In dem zugrunde liegenden Fall kündigte der Vermieter eines Gewerberaums in einem Einkaufscenter seinem Mieter wegen Zahlungsverzugs in Höhe von EUR 200.000,00 fristlos und verklagte ihn auf Räumung und Herausgabe der Mietsache. Am Tag der Vollstreckung des Räumungstitels teilte der Mieter dem Gerichtsvollzieher mit, dass er die Mietsache an einen Untermieter mit einem Untermietvertrag übertragen habe. Die Zwangsräumung konnte daher nicht durchgeführt werden, weil der Untermieter im Titel nicht angegeben ist.

 
Das OLG Frankfurt hat entschieden, dass dem Gewerberaumvermieter ein Anspruch auf Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Räumung und Herausgabe gegen den aktuellen Untermieter besteht. Nach dem im Wohnraummietrecht geltenden § 940a Abs. 2 ZPO soll die Räumungsvollstreckung erleichtert werden, wenn im Räumungstitel nicht aufgeführte Personen Besitz erlangen und der Vermieter mangels Kenntnis hiervon keine Möglichkeit hatte, seine Klage auch auf diese zu erstrecken. Diese Vorschrift ist weder direkt noch analog auf Gewerberäume anwendbar. Aber Achtung: Das OLG Frankfurt sieht es anders. Demnach soll die gesetzliche Wertung auch bei Gewerberaum zu berücksichtigen sein. Hinzu kommt nämlich in diesem Fall, dass erhebliche Mietrückstände bestehen und gezielt die Zwangsräumung verhindert wurde. Damit ist zu befürchten, dass auch künftig ein effektiver Rechtsschutz durch das Hauptsacheverfahren nicht gewährleistet werden kann.

 
Der Umgehungsversuch mancher Mieter, den Besitz unmittelbar vor dem Räumungstermin auf einen Dritten zu übertragen, um einer Räumung zu entgehen, kann nach dieser aktuellen Entscheidung keine langfristige Lösung mehr herbeiführen. Bereits im Jahr 2013 hat der Gesetzgeber für Wohnraummietrecht genau diese Problematik erkannt und Abhilfe geschaffen. Wohl unstreitig ist diese ZPO-Vorschrift weder direkt noch analog auf Gewerberäume anwendbar. Bislang ist noch streitig, ob der Rechtsgedanke aus § 940a Abs. 2 ZPO auf das gewerbliche Mietrecht übertragbar ist. Hier scheint ein Meinungswandel stattzufinden. Während die ältere Rechtsprechung dies ablehnt, hält es die aktuelle Rechtsprechung für möglich.

 

Fazit:

Mit seiner Entscheidung schließt sich das OLG Frankfurt der neuen Rechtsprechung an und verstärkt somit die Vermieterrechte. Diese Rechtsauffassung ist auch zu begrüßen, da andernfalls kein effektiver Rechtschutz gewährleistet wäre. Ob sich der Bundesgerichtshof dieser Entscheidung aschließt, ist derzeit offen, aber wohl anzunehmen.

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