Unwirksamkeit eines auf 20 Jahre alten Mietspiegel gestützten Mieterhöhungsverlangens

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​BGH, Urteil vom 16.10.2019, Az.: VIII ZR 340/18

Ein 20 Jahre alter Mietspiegel ist zur Begründung einer Mieterhöhung ungeeignet und führt deshalb aus formellen Gründen zur Unwirksamkeit.

 
Die Mieterin einer 79 qm großen Wohnung in Magdeburg bekam Anfang 2017 Post von der Hausverwaltung. Der Vermieter forderte auf diesem Weg die Mieterin zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 60 Euro auf insgesamt monatlich 360 Euro auf. Der Vermieter begründete sein Anliegen allein mit einem Verweis auf einen Mietspiegel für die Stadt Magdeburg aus dem Jahr 1998. Die Mieterin stimmte der begehrten Mieterhöhung jedoch nicht zu, so dass der Streit durch die Instanzen ging.

 
Der Bundesgerichtshof (BGH) erachtete das begehrte Mieterhöhungsverlangen des klagenden Vermieters für rechtswidrig. Grundsätzlich sei es nach dem Gesetz zwar erlaubt, eine Mieterhöhung auf einen veralteten Mietspiegel zu stützen, wenn ein aktualisierter Mietspiegel nicht vorhanden ist. Laut BGH ist der Rückgriff jedoch auf einen 20 Jahre alten Mietspiegel nicht mehr geeignet, um eine Mieterhöhung zu begründen, da das Erhöhungsverlangen in formeller Hinsicht keine Angaben über Tatsachen enthielt, aus denen der Kläger die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleiten konnte. Ein solch veralteter Mietspiegel gelte als überholt, denn der Wert einer Immobilie unterliege dem Wandel der Zeit. Gemäß § 558c Abs. 3, § 558d Abs. 2 BGB geht das Gesetz sogar von einem Aktualisierungserfordernis für Mietspiegel innerhalb einer Frist von zwei Jahren aus.

 

Fazit:

Der BGH ist der Meinung, dass der Vermieter auch nicht übermäßig beeinträchtigt wird, indem ihm die Möglichkeit genommen wird, sich auf einen solch veralteten Mietspiegel zu berufen, um die Miete zu erhöhen. Auch nach dem Gesetz kann er sich weiterer gesetzlich vorgesehener Begründungsmittel, etwa der Benennung von drei Vergleichswohnungen, bedienen, um sein Mieterhöhungsverlangen zu begründen. Dennoch führt diese Rechtsprechung jedoch natürlich zu einer Beeinträchtigung für Vermieter.

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