Keine Beschaffenheitsvereinbarung bei fehlenden Angaben im Kaufvertrag

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OLG Dresden, Beschluss vom 17. März 2020, Az.: 4 U 2183/19

Eine Floskel im Maklerexposé begründet grundsätzlich keine Beschaffenheitsgarantie im Rahmen eines Grundstückskaufvertrages. Enthält ein Grundstückskaufvertrag keine Angaben zur geschuldeten Beschaffenheit eines Grundstücks, kann der Käufer nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer eine solche mit ihm vereinbaren wollte.

 
Der Kläger hat vom Beklagten eine 1920 errichtete Immobilie samt Grundstück erworben. In dem vom Makler erstellen Verkaufsexposé wurde angegeben, dass das renovierungsbedürftige Objekt nach „wenigen Handgriffen geeignet sei, neue Besitzer zu beherbergen”. Im notariellen Kaufvertrag hingegen waren keine Angaben zum Zustand des Gebäudes oder hierzu getroffener Vereinbarungen enthalten. Aufgrund von Besichtigungen des Objektes durch den Kläger im Voraus, waren diesem insbesondere Feuchtigkeitsmängel der Immobilie und deren Zustand insgesamt bekannt. Nachdem nach Abschluss des Kaufvertrags im Zuge der Sanierung des Objektes weitere Feuchtigkeitsschäden in Erscheinung getreten sind und der Sanierungsaufwand des Klägers gestiegen ist, hat dieser die Sanierungskosten gerichtlich geltend gemacht und berief sich auf die fehlende Sollbeschaffenheit des Gebäudes sowie auf einen fehlenden Hinweis auf den Umfang der noch durchzuführende Sanierungsarbeiten.

 
Die Klage hatte keinen Erfolg. Nach Ansicht des OLG Dresden stelle die gewählte Formulierung im Exposé keine Zustandsbeschreibung des Gebäudes dar und könne folglich nicht zu Sachmängelansprüchen des Klägers führen. Grundsätzlich können zwar auch Angaben in einem Exposé zur Sollbeschaffenheit des Kaufgegentands gehören, vorliegend sei aus dem Exposé jedoch keine Beschaffenheitsvereinbarung hervorgegangen. Die Angabe, das Objekt sei nach „wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen“, stelle lediglich eine allgemeine Anpreisung des Gebäudes ohne konkreten Aussagegehalt dar. Das OLG ist weiter der Ansicht, der Umfang der erforderlichen Renovierungsarbeiten sei aus den im Exposé enthaltenen Bildern erkennbar, auch seien dem Kläger aufgrund der durchgeführten Besichtigungen unstreitig insbesondere die Feuchtigkeitsmängel bekannt gewesen. Der Kläger durfte mithin aufgrund der Floskel im Exposé nicht davon ausgehen, es seien keine Renovierungsarbeiten erforderlich.

 
Außerdem stellt das OLG Dresden fest, dass vorliegend die inhaltsleere Angabe im Exposé auch keine, die Sollbeschaffenheit der Kaufsache bestimmende Äußerung darstellt. Das streitgegenständliche Exposé enthalte gerade keine konkreten Angaben in Hinblick auf den Sanierungsaufwand der Immobilie. Auch enthält der notarielle Kaufvertrag keinerlei Vereinbarung über die geschuldete Beschaffenheit des Gebäudes, weshalb der Kläger nicht annehmen durfte, eine bestimmte Beschaffenheit sei vereinbart worden.

 

Fazit:

Die Entscheidung stellt klar, dass sich aus einem Exposé beim Immobilienkauf nicht zwingend Beschaffenheitsvereinbarungen herleiten lassen. Will man einen bestimmten Zustand des Kaufgegenstands zum vertragsgemäßen Zustand machen, sollte hierfür eine ausdrückliche Vereinbarung im Kaufvertrag geschlossen werden.

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