Keine Hinweispflicht auf gekündigte Gebäudeversicherungen

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BGH, Urteil vom 20. März 2020, Az.: V ZR 61/19

Hat der Versicherer die Gebäudeversicherung einer Immobilie vor Kaufvertragsschluss gekündigt, so muss der Verkäufer den Käufer hierauf nicht hinweisen.


Im vorliegenden Fall verkauften die Beklagten an die Klägerin mit notariellem Vertrag vom 03. Februar 2017 ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück. In § 4 des Kaufvertrages vereinbarten die Parteien Folgendes: „Der Besitz und die Nutzungen, die Gefahr und die Lasten einschließlich aller Verpflichtungen aus den Grundbesitz betreffenden Versicherungen sowie die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten gehen auf den Käufer mit dem Tag der Kaufpreis-zahlung über, jedoch nicht vor dem 2. Mai 2017.” Mit Schreiben vom 05. April kündigte der Versicherer mit Wirkung zum 10. Mai 2017 die von den Beklagten unterhaltene Wohngebäudeversicherung. Am 11. April 2017 erfolgte die Übergabe der Immobilie. Über die Kündigung der Gebäudeversicherung wurde die Klägerin dabei nicht unterrichtet. Dass für das erworbene Objekt kein Versicherungsschutz mehr bestand, erfuhr die Klägerin erst, als am 22. Juni 2017 das Dach des Hauses durch einen Sturm schwer beschädigt wurde (Sachschaden 38.000 Euro). Vor diesem Hintergrund begehrte die Klägerin von den Beklagten nun Schadensersatz, da die Wohngebäudeversicherungsquote bei 99 % liege, somit nahezu alle Immobilien versichert seien und ein Käufer deshalb grundsätzlich darauf vertrauen dürfe, dass der Verkäufer ihn informieren werde, wenn keine Gebäudeversicherung mehr besteht.


Nachdem die Klage bereits vor dem Landgericht und dem Oberlandesgericht keinen Erfolg hatte, verneinte nun auch der BGH sämtliche Schadensersatz- oder Minderungsansprüche der Klägerin. Seiner Ansicht nach, fehle es bereits an der Pflichtverletzung der Beklagten. Diese seien durch § 4 des Kaufvertrages nicht dazu verpflichtet gewesen, auch nach Übergabe der Immobilie für deren Versicherungsschutz zu sorgen. Zurückzuführen sei dies insbesondere darauf, dass mit der Übergabe sowohl Gefahr als auch Lasten der Immobilie bereits vor dem Eintritt des Unterwetterschadens auf die Klägerin übergegangen seien. Ferner bestehe laut BGH keine allgemeine Pflicht, den Versicherungsschutz im Interesse des Erwerbers aufrechtzuhalten. Es sei daher auch nicht maßgeblich, ob das Bestehen einer Gebäudeversicherung nach der Verkehrsanschauung üblich und zu erwarten sei. Folge dessen treffen die Beklagten dahingehend auch keine Informationsplichten. Da ein durchschnittlicher Immobilienkäufer nicht erwarten dürfe, ein Versicherungsverhältnis ohne Absprache übernehmen zu können, wäre es vielmehr Aufgabe der Klägerin gewesen, zwischen Übergabe und Eintragung in das Grundbuch ihr Sacherhaltungsinteresse durch eine Vereinbarung mit dem Versicherer des Verkäufers oder gegebenenfalls mit einem anderen Versicherer zu sichern. Anders zu beurteilen wäre der Fall allenfalls dann, wenn sich der Verkäufer zur Aufrechterhaltung der bestehenden oder zum Abschluss einer neuen Gebäudeversicherung vertraglich verpflichtet hat. An einer derartigen Regelung fehlt es vorliegend jedoch.


Letztlich ergibt sich die streitgegenständliche Pflicht auch nicht aus Treu und Glauben gem. § 242 BGB. Danach bestehe zwar die vertragliche Nebenpflicht, all jenes zu unterlassen, was die Erreichung des Vertragszwecks und den Einritt des Leistungserfolgs gefährden könnte sowie den Vertragspartner über bestimmte Umstände zu unterrichten, die zu unverhältnismäßigen, mit der vorangegangenen Vertragserfüllung zusammenhängenden Schäden führen könnten. Allerdings stellt sich auch dies anders dar, wenn die Umstände in den eigenen Verantwortungsbereich des Vertragspartners fallen.

 

Fazit:

Der Veräußerer einer Immobilie soll in seiner Dispositionsfreiheit nicht eingeschränkt werden. Vorbehaltlich anderer Vertragsabreden, darf er ein bestehendes Gebäudeversicherungsverhältnis jederzeit beenden, ohne den Käufer hierüber ungefragt informieren zu müssen. Da der Versicherungsschutz in den Verantwortungsbereich des Käufers fällt, kann dieser nicht auf eine Mitteilung durch den Verkäufer vertrauen. Möchte der Käufer eine von dem Verkäufer abgeschlossene Versicherung nutzen, so muss er sich informieren, ob eine solche tatsächlich besteht.

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