Beweislastumkehr bei Anfechtung eines Vertrags wegen arglistiger Täuschung

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​BGH, Urteil vom 6. März 2020, Az.: V ZR 2/19

Für eine arglistige Täuschung des Verkäufers trägt der Käufer die Darlegungs- und Beweislast. An dieser Beweispflicht ändert auch die Erklärung, dass dem Verkäufer keine unsichtbaren Mängel bekannt sind, nichts.


Im vorliegenden Fall verkauften die Beklagten mit notariellem Vertrag vom 24. Juli 2013 unter Ausschluss der Sachmängelhaftung den Klägern ein Grundstück, das mit einem Wochenendhaus und einer Motorradgarage bebaut ist. Die Motorradgarage, die mit dem Wochenendhaus verbunden ist, wurde als Wohnraum genutzt. An einer entsprechenden bauaufsichtlichen Genehmigung fehlte es jedoch. Dies hatte zur Folge, dass die Bauaufsichtsbehörde den Klägern mit Schreiben vom 16. Oktober 2015 mitteilte, dass die Motorradgarage ohne Genehmigung zu Wohnzwecken genutzt werde, wodurch die für die Nutzung als Wochenendhaus zulässige Grundfläche von 70 qm deutlich überschritten sei. Daher beabsichtige sie, gegen die baurechtswidrigen Zustände vorzugehen und insbesondere über den Rückbau auf das zulässige Maß zu verfügen. Daraufhin rügten die Kläger – entgegen der Behauptung der Beklagten – eine Verletzung der Aufklärungspflicht der Beklagten als Verkäufer und erklärten sodann die Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung. Vor Gericht begehrten die Kläger insbesondere die Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübereignung des Grundstücks, die Feststellung des Annahmeverzugs der Beklagten bezüglich der Rückübereignung sowie die Zahlung von Schadensersatz.


Der BGH hat nun entschieden, dass grundsätzlich der Käufer die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen einer arglistigen Täuschung durch den Verkäufer trägt. Da im Kaufvertrag aufgeführt wurde, dass der Grundbesitz in dem Zustand verkauft wird, in dem er sich bei der letzten Besichtigung befunden hat und den Beklagten keine „unsichtbaren Mängel” bekannt sind, ging die Vorinstanz, das OLG Koblenz, von einer Beweislastumkehr aus. Dies hätte zur Folge, dass der Verkäufer den Beweis

hinsichtlich der Aufklärung über offenbarungspflichtige Umstände (hier: braurechtswidriger Zustand) zu führen hätte. Dem stimmte der BGH nicht zu und lehnte die Verletzung der Aufklärungspflicht durch die Beklagten ab.


Es sei zwar richtig, dass es für den Käufer schwierig sei, eine fehlende Aufklärung darzulegen und zu beweisen, wenn die arglistige Täuschung auf dem Verschweigen eines Mangels beruhe. Auch sei es richtig, dass es sich in einem solchen Fall um eine negative Tatsache handle, bei der ihm Beweiserleichterungen zugutekämen. Der Verkäufer ist dann nämlich im Rahmen der sekundären Darlegungslast zunächst verpflichtet, in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise substantiiert darzulegen, dass die Aufklärung stattgefunden hat, während der Käufer in einem nächsten Schritt diese Behauptung widerlegen müsste und erst im Falle des Nichtgelingens beweisfällig bliebe. Allerdings komme nach Ansicht des BGH der im Kaufvertrag enthaltenen Erklärung der Beklagten – ihnen seien keine unsichtbaren Mängel bekannt – mit Blick auf die von ihnen behauptete Aufklärung über offenbarungspflichtige Umstände kein Beweiswert zu. Unterstellt die Aufklärung hat – wie von den Beklagten behauptet – tatsächlich stattgefunden, so seien die Beklagten als Verkäufer eben nicht von einem unsichtbaren Mangel ausgegangen.

 

Fazit:

Der Verkäufer einer Immobilie ist grundsätzlich dazu verpflichtet, sämtlich für den Kaufentschluss maßgeblichen Umstände vollständig und wahrheitsgemäß offenzulegen. Ist – wie üblich – in einem Grundstückskaufvertrag die Sachmängelgewährleistung ausgeschlossen, so hat der Verkäufer für einen Mangel nur dann einzustehen, wenn er diesen arglistig verschwiegen hat. Dem Käufer ist es in solch einem Fall möglich, den geschlossenen Kaufvertrag anzufechten. Gleichwohl obliegt ihm aber auch die

Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich dem Vorliegen einer arglistigen Täuschung.

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