Die Zinsschranke bei Immobilieninvestments

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  • Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem Beschluss vom 13. März 2012 verfassungsrechtliche Zweifel an der Rückausnahme der „Stand alone“-Klausel zur Zinsschranke geäußert.
     
  • Insbesondere für Investitionsgesellschaften der Immobilienbranche ist diese Auffassung des BFH von erheblicher Bedeutung.
 
​Wird ein Investment in Immobilienvermögen über eine Beteiligung an einer Objektgesellschaft in der Rechtsform einer GmbH getätigt, kann es zu erheblichen steuerlichen Risiken durch die sogenannte Zinsschrankenregelung kommen. Sind die Zinsaufwendungen der Gesellschaft höher als die Zinserträge, kommt es isoliert betrachtet zu einem negativen Zinssaldo. Übersteigt dieser Zinssaldo die Grenze von derzeit drei Millionen Euro, greift die Zinsschrankenregelung, welche zu einer Begrenzung des Zinsabzugs für steuerliche Zwecke führen kann.
 
Grundsätzlich findet die Zinsschranke keine Anwendung bei Gesellschaften die nicht zu einem Konzern gehören (sogenannte „Stand alone“-Klausel). Diese Klausel gilt jedoch im Rahmen einer gesetzlichen Rückausnahme nicht, wenn es sich um eine Kapitalgesellschaft handelt und nicht unwesentliche Teile der Zinsen an deren wesentlich beteiligte Gesellschafter oder an einen sogenannten rückgriffsberechtigten Dritten geleistet werden. Letztere Konstellation ist regelmäßig auch dann gegeben, wenn eine Bank der Objektgesellschaft ein Darlehen ausreicht und die Gesellschafter der Bank hierfür eine Sicherheit gewähren müssen.
 
In einem aktuellen Beschluss vom 13. März 2012 hat der BFH gegen diese Rückausnahmenklausel für Kapitalgesellschaften verfassungsrechtliche Zweifel geäußert. Die Klausel greift auch bei einer Finanzierung, bei der es sich nicht um eine auf Gewinnverlagerung gerichtete Finanzierungsgestaltung zwischen der Gesellschaft und seinen Gesellschaftern handelt. Die Zinsschranke soll jedoch nur konzerninterne Ergebnisverlagerungen verhindern. Durch die Versagung des Rückgriffs auf die „Stand alone“-Klausel bei Körperschaften auch in den Fällen einer Bürgschaftserklärung der Gesellschafter gegenüber der finanzierenden Bank, erfasst die Zinsschranke auch übliche Fremdfinanzierungen. Dies führt zu unverhältnismäßigen Belastungswirkungen, durch die sich insbesondere die Situation insolvenzbedrohter Unternehmen weiter verschlechtert. Damit hat die Rückausnahmeklausel nach Auffassung des BFH einen deutlich überschießenden Anwendungsbereich, was die verfassungsrechtlichen Grenzen einer zulässigen Typisierung überschreiten könnte. 
 
Damit erleichtert der BFH gerade Immobilien-Objektgesellschaften den Weg zur Geltendmachung einer Nichtkonzernzugehörigkeit, welche das Eingreifen der Zinsschrankenregelung verhindert. Offen gelassen hat der BFH, ob die Zinsschrankenregelung an sich schon grundsätzlichen verfassungsrechtlichen Bedenken begegnet. Für Objektgesellschaften mit einer hohen Fremdfinanzierungsquote ist der Beschluss des BFH jedoch ein Meilenstein im Kampf gegen die steuerliche Nichtanerkennung von tatsächlich geleisteten Finanzierungsaufwendungen.

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Franz Lindner

Wirtschaftsjurist (Univ. Bayreuth), Rechtsanwalt, Steuerberater

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