Grundeigentum von Ausländern in Kenia

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veröffentlicht am 5. Dezember 2018


Ausländischer Grund­besitz ist in Kenia in Form einer ver­länger­baren Pacht möglich. Das Verbot des Erwerbs von land­wirt­schaft­lichen Nutz­flächen ist rechtlich nicht wasser­dicht. Wir verraten Ihnen, wie die Praxis mit diesem Problem umgeht und wie es um die rechtliche Stellung von aus­län­dischen Grund­stücks­eigen­tümern in Kenia generell bestellt ist.


 
Eine verbreitete Sorge ausländischer Investoren, die in Kenia Wurzeln schlagen möchten, ist die Frage, ob sie Immobilien im Land erwerben, besitzen und darüber verfügen dürfen. Die einfache Antwort ist „ja”. Ausländer genießen grundsätzlich die gleichen Rechte und den gleichen Schutz wie kenianische Grund- und Immo­bilien­eigentümer.

Es ist jedoch zu beachten, dass die Dauer der Verfügungsgewalt über den erworbenen Grundbesitz für aus­län­dische Bürger beschränkt ist. In der wichtigen Grundsatzentscheidung Road Residents' Welfare Association vs. Deshun Properties Company Limited & Four Others (ELC PETITION NO. 1433 OF 2013) stellt das Gericht fest, dass das Eigentumsrecht von ausländischen Staatsangehörigen durch Artikel 65 der Verfassung eingeschränkt wird. Jedoch sieht die Vorschrift nach Ansicht des Gerichts kein Verbot des Erwerbs oder der Verfügung von Ausländern über Grundstücke vor. Sie können danach Rechtsgeschäfte zum Erwerb (oder der Veräußerung) von Rechten an Grundstücken in Kenia abschließen.
 

Wer ist ein Staatsangehöriger?

Die Einbürgerung in Kenia erfolgt entweder durch Geburt oder durch Registrierung. Die Einbürgerung durch Registrierung ist möglich nach 7 Jahren Ehe mit einem kenianischen Staatsangehörigen, nach 7 Jahren recht­mäßiger Ansässigkeit im Land oder durch Adoption. Soweit es sich um ein Unternehmen handelt, gilt dieses nur dann als ansässig, wenn sämtliche Anteile der Gesellschaft durch kenianische Staatsangehörige gehalten werden oder wenn sie treuhänderisch gehalten werden, soweit die wirtschaftlichen Anteilseigentümer kenianische Staatsangehörige sind.

Kenianische Verfassung

Wie bereits ausgeführt, sieht Artikel 65 der Verfassung vor, dass Ausländer nur auf der Basis einer Pacht von max. 99 Jahren über Grundbesitz verfügen können. Auch für den Fall, dass ein Ausländer ein ver­brieftes Recht über ein Grundstück im Eigentum oder in Pacht für über 99 Jahre geltend macht, werden seine Rechte auf das Grundstück durch die Verfassung auf lediglich 99 Jahre Pacht reduziert. Die Umwan­dlung der Eigentums- in Pachtrechte der betroffenen Ausländer unterliegt einem förmlichen Verfahren der Nationalen Landkommission (National Land Commission), das nach der offiziellen Planung bis zum Jahr 2022 abgeschlossen sein wird. Das Recht ausländischer Staatsangehöriger mit Grundbesitz in Kenia, eine Verlängerung oder Erneuerung der Pacht nach Ablauf der 99 Jahre zu beantragen, bleibt davon aber unberührt.
 

Landkontrollgesetz

Neben der kenianischen Verfassung sieht auch das Landkontrollgesetz (Land Control Act) Einschränkungen für eine ausländische Verfügung über Grundbesitz vor.  

Der Land Control Act beschränkt die Verfügung von Ausländern über landwirtschaftliche Grundstücke oder über Grundstücke, die auf Wunsch des Ministeriums speziell der Kontrolle dieses Gesetzes unterliegen. Dabei handelt es sich generell um Grundstücke außerhalb von Kommunen, Städten oder informellen Siedlungen (sog. Town­ships).
 
§ 9 in Verbindung mit § 6 des Gesetzes sieht vor, dass jede Verfügung über landwirtschaftliche oder kontrollierte Grundstücke, deren Ziel der Verkauf, die Übergabe, Verpachtung, Belastung, Aufteilung oder der Tausch des Grundstücks mit einem Ausländer ist, in jederlei Hinsicht und zu jederlei Zweck nichtig ist. Ausländer im Sinne des Gesetzes ist eine Person, die weder aufgrund von Geburt, noch aufgrund einer Registrierung Staatsangehöriger Kenias ist, oder ein Privatunternehmen oder eine Genossenschaft, bei dem/der nicht alle Gesellschafter bzw. Mitglieder kenianische Staatsangehörige sind. Der kenianische Präsident hat jedoch die Befugnis, eine Ausnahmegenehmigung für einen Ausländer zu erteilen.
 
Die Folgen der Einschränkungen des Land Control Act sind damit weitreichender als die der Verfassung. Ein Ausländer ist danach auf Grundbesitz innerhalb einer kenianischen Stadt oder ihrer Umgebung beschränkt, es sei denn, er ist von den Einschränkungen durch den Präsidenten der Republik Kenia befreit.

Allerdings hat sich aufgrund einer Gesetzeslücke im Land Control Act eine Praxis entwickelt, die den Verkauf, die Übertragung, Verpachtung, Belastung, Aufteilung oder den Tausch der landwirtschaftlichen Grundstücke an Ausländer in Einzelfällen ermöglicht. Die genaue Lektüre des Gesetzes offenbart, dass es keine Rechtsgeschäfte mit kontrollierten Grundstücken verbietet, an denen öffentliche Gesellschaften beteiligt sind. In § 9 (1) (c) (ii) wird die Anwendung des Gesetzes explizit auf Privatunternehmen beschränkt. Somit kann ein ausländischer Investor indirekt durch den Besitz der Anteile an einer öffen­tlichen Gesellschaft, die ein landwirtschaftliches Grundstück besitzt, über das landwirtschaftliche Grundstück verfügen.


Schlussfolgerung

In der Praxis verhindern die genannten gesetzlichen Einschränkungen nicht die Möglichkeit von auslän­dischen Investitionen in Grundbesitz in Kenia. Wie vorstehend erwähnt, dürfen Ausländer nach Ablauf der Pachtdauer die Verlängerung oder Erneuerung der Pacht beantragen und über das Grundstück grundsätzlich frei verfügen.
 
Im Fall von landwirtschaftlichen Grundstücken kann ein ausländischer Investor die Befreiung von den Einschränkungen des Land Control Act beim Präsidenten beantragen oder alternativ durch den Erwerb von Anteilen an einer öffentlichen Gesellschaft mittelbar die Rechte an dem gewünschten Grundbesitz erlangen.
 

Fazit

Kenia folgt im Hinblick auf Grundstückseigentum der Praxis anderer afrikanischer Rechtsordnungen – z.B. Südafrika oder Ghana. Wie auch in Südafrika, ist der Erwerb von landwirtschaftlichen Nutzflächen durch Ausländer untersagt. Ausländer können im Übrigen Eigentum an Grundstücken erwerben. Das Eigen­tumsrecht wird jedoch durch die Verfassung auf eine 99 Jahre andauernde Pacht beschränkt, die jedoch – ähnlich wie auch in Ghana – auf Antrag verlängert werden kann. 


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