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Auslandsimmobilien zur privaten Nutzung: Ein steu­er­liches Minenfeld

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zuletzt aktualisiert am 11. Juni 2021 | Lesedauer ca. 3 Minuten


Die Ferienimmobilie in Spanien, das (Zweit-)Haus in Frankreich oder der Familien­wohnsitz in Österreich – es gibt viele Gründe, weshalb Immobilien im Ausland erworben werden. Und fast immer stehen dabei private Interessen im Vordergrund. Dass die Entscheidung für den Erwerb solcher Immobilien auch steuerliche Folgen haben kann, wird meist übersehen.

 


Wohnsitz im Ausland und die Folgen

Ein (Zweit-)Wohnsitz oder gewöhnlicher Aufenthalt im Ausland begründet dort regelmäßig eine unbeschränkte Steuerpflicht. Das gilt zunächst für die ausländische Einkommensteuer; in einigen Ländern wie Frankreich oder Spanien ist auch die Vermögenssteuer betroffen. Mit der unbeschränkten Steuerpflicht einher geht insbe­sondere die Verpflichtung zur Abgabe von Steuererklärungen beim für das neue Wohndomizil zuständigen ausländischen Finanzamt. Die Nicht- oder verspätete Abgabe wird mit Bußgeldern oder Strafzahlungen geahndet.

Die unbeschränkte Steuerpflicht im Ausland tritt, bei Beibehaltung auch des deutschen Wohnsitzes, zunächst neben die deutsche unbeschränkte Steuerpflicht. Um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, wird mittels Doppelbesteuerungsabkommen das Besteuerungsrecht dem Land zugeordnet, in dem der Steuerpflichtige als ansässig gilt. Bleibt Deutschland der „Hauptwohnsitz”, wird das regelmäßig Deutschland sein. Allerdings gilt es, einen umfangreichen Entscheidungsbaum zu prüfen. Der Nachweis der Ansässigkeit in Deutschland kann mitunter nicht unproblematisch sein, sofern die Immobilie im Ausland nicht nur als Ferienhaus, sondern über längere Zeiträume oder durch die Familie ggf. sogar dauerhaft genutzt wird. In diesen kritischen Fällen ist es ratsam – gemeinsam mit dem steuerlichen Berater – Dokumente zur Ansässigkeit bspw. in Form eines Kalen­ders vorzuhalten. Die Doppelbesteuerung wird dann durch Freistellung oder Anrechnung der ausländischen Steuer vermieden. Eine steuerliche Mehrbelastung kann so – zumindest bei der Einkommensteuer – i.d.R. verhindert werden.

Anders verfällt es sich hingegen bei der Vermögenssteuer. Da es in Deutschland mangels eigener Vermögens­steuer kein Anrechnungspotenzial gibt, wird die ausländische Vermögenssteuer definitiv und belastet den Steuerpflichtigen zusätzlich.


Berücksichtigung bei der Nachfolgeregelung

Aber nicht nur bei der laufenden Besteuerung, sondern insbesondere bei der Nachfolgeplanung sollte die Auslandsimmobilie Berücksichtigung finden. Denn auch für ausländische erbschaftsteuerliche Zwecke wird über den neuen Wohnsitz im Ausland eine Steuerpflicht begründet. Bleibt daneben aufgrund Beibehaltung des deutschen Wohnsitzes auch die deutsche Erbschaftsteuerpflicht bestehen, gilt es, eine Doppelbesteuerung zu vermeiden. Deutschland hat allerdings nur mit sechs Ländern ein Doppelbesteuerungsabkommen für die Erbschaft- und Schenkungsteuer abgeschlossen, in denen die Freistellung oder Anrechnung eindeutig geregelt ist. In allen anderen Fällen kann die Doppelbesteuerung nur nach nationalem Recht mittels Anrechnung der ausländischen Steuer vermieden werden. Das gestaltet sich aber häufig schwierig, sofern das ausländische Besteuerungssystem nicht mit dem deutschen kompatibel ist. Indes verbleibt es ohnehin bei einer steuerlichen Mehrbelastung, sofern das ausländische Steuerniveau über dem deutschen liegt. Dabei spielen in Deutschland insbesondere die teilweise weitreichenden Befreiungsmöglichkeiten eine Rolle. Denn in einigen Fällen entsteht keine oder nur eine geringe Steuerbelastung in Deutschland. Da die Anrechnung der ausländischen Steuer auf den deutschen Steuerbetrag begrenzt ist, kommt es deshalb häufig zu Überhängen, die den Steuerpflichtigen zusätzlich belasten. Eine detaillierte Überprüfung der erbschaftsteuerlichen Auswirkungen und ggf. Analyse von Gestaltungsoptionen ist daher dringend anzuraten.


Länderspezifische Besonderheiten

Nicht zuletzt sollten vor einem Erwerb steuerliche Besonderheiten in den jeweiligen Ländern abgefragt werden. So fällt in den meisten Ländern bei Erwerb der Immobilie eine Grunderwerbsteuer und danach laufend eine Art Grundsteuer an. Darüber hinaus gibt es nicht selten spezielle Gemeindesteuern, Stempelsteuern oder eine Wertzuwachssteuer, die je nach Land unterschiedlich hoch ausfallen können.

Aber auch vermeintliche Steuersparmodelle sollten genau unter die Lupe genommen und mit den Jahren immer wieder einer Überprüfung unterzogen werden. Erwähnenswert in dem Zusammenhang ist der vor Jahren durchweg empfohlene Erwerb spanischer Ferienimmobilien über eine spanische Kapitalgesellschaft. Die Empfehlung basierte auf verschiedenen, v.a. steuerlichen Vorteilen u.a. bei der spanischen Vermögens- und Erbschaftsteuer. Aufgrund von Gesetzesänderungen sowie der Überarbeitung des Doppelbesteuerungs­abkommens mit Deutschland greifen die Vorteile heute in vielen Fällen nicht mehr.

Allerdings wird bei einer unentgeltlichen Nutzung der Immobilie durch den Gesellschafter aus deutscher steuerlicher Sicht eine sog. verdeckte Gewinnausschüttung angenommen; so hat auch der Bundesfinanzhof entschieden. Das kann zu Steuermehrbelastungen sowohl in Deutschland als auch in Spanien führen. Daneben ist die Gestaltung auch vor dem Hintergrund der deutschen Wegzugsbesteuerung als kritisch anzusehen; das insbesondere auch vor dem Hintergrund der Verschärfungen im Zusammenhang mit dem sog. ATAD-Umsetzungsgesetzes. Das einstige Steuersparmodell erweist sich damit heute in vielen Fällen als steuerlich nachteilig.


Fazit

Das steuerliche Risikopotenzial bei Erwerb einer Immobilie im Ausland ausschließlich zur privaten Nutzung wird häufig übersehen oder unterschätzt. Auch wenn sich die einkommensteuerlichen Folgen i.d.R. in Grenzen halten, sollten sämtliche weitere Steuerarten einbezogen werden. Das Minenfeld reicht von der Erbschaft-, über länderspezifische Steuern bis hin zur Vermögensteuer. Mitunter kann das nicht unerhebliche Kosten mit sich bringen, die zumindest vor dem Erwerb kalkuliert werden sollten. Zuletzt sollten auch Steuersparmodelle eingehend auf Vorteilhaftigkeit – auch in späteren Jahren – untersucht werden.

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