Gewerbesteuerkürzung: Betriebsvorrichtungen und schädliche Tätigkeiten

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Grundstücksunternehmen können mithilfe der „erweiterten Kürzung“ nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG in vielen Fällen eine weitgehende Befreiung von ihrer Gewerbesteuerbelastung erreichen. Wichtig dabei ist aber, dass die jeweilige Gesellschaft keine „schädlichen“ Tätigkeiten ausübt – wozu unter anderem die Überlassung von Betriebsvorrichtungen zählt.Eigentlich dürfte auf Gewinne aus Grundstücksvermietung keine Gewerbesteuer anfallen. Die Vermietung stellt i.d.R. nämlich nur Verwaltung von Vermögen dar, während die Gewerbesteuer – wie der Name schon sagt – Gewerbebetriebe betrifft. Wenn der Vermieter allerdings eine GmbH ist, ist das schon aufgrund ihrer Rechtsform gewerbesteuerpflichtig, ganz egal, ob sie auch tatsächlich gewerblich tätig wird. Dasselbe gilt für die häufig anzutreffende GmbH & Co. KG, wenn sie aufgrund der Struktur ihrer Gesellschafter und Zusammensetzung ihrer Geschäftsführung „gewerblich geprägt" ist.
    

 
Für Grundstücksgesellschaften sieht das Gesetz aber eine Erleichterung der unfreiwilligen Gewerbe­steuerpflicht vor: Einkünfte aus der Vermietung von eigenem Grundbesitz werden nicht mit Gewerbesteuer belastet, vorausgesetzt die Gesellschaft führt daneben keine schädlichen Tätigkeiten aus. Welche Tätigkeiten schädlich für die Steuerbegünstigung sind, ergibt sich dabei im Umkehrschluss aus dem Katalog in § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG: 
    

Neben der Grundstücksvermietung erlaubt sind nur

  • die Verwaltung und Nutzung von eigenem Kapitalvermögen,
  • die Betreuung von Wohnungsbauten und
  • das Errichten und Veräußern von Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen.

 
Die Vermietung eigenen Grundbesitzes als begünstigte Haupttätigkeit muss dabei in jedem Fall während des gesamten Erhebungszeitraums gegeben sein.

   

Schädlich: Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen

Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung darf auch in Anspruch nehmen, wer ein bebautes Grundstück oder bspw. eine Ladenfläche vermietet. Je nach Ausstattung des Gebäudes kann das Steuerrecht hier aber tückisch sein: Wenn der Vermieter dem Mieter bspw. die Nutzung des eingebauten Lastenaufzugs gestattet, vermietet er aus steuerrechtlicher Sicht nicht nur das bloße Gebäude, sondern auch eine Betriebsvorrichtung. Die Vermietung ist dann gewerbe­steuerlich weder begünstigt, noch eine erlaubte Nebentätigkeit der begünstigten Grund­stücks­vermietung. Die erweiterte Steuerkürzung fällt also insgesamt weg, sodass auch die Grundstücksvermietung der Gewerbesteuer unterliegt.
    

 

Mehr drin als man denkt: Neben der Halle befinden sich auf diesem Grundstück auch Silos, ein Gleisanschluss und Fördereinrichtungen. Werden die Betriebsvorrichtungen von der Vermietungsgesellschaft an den Mieter mitüberlassen, fällt Gewerbesteuer auch auf die (eigentlich begünstigte) Gebäudevermietung an.
 

Im Einzelnen kann die Abgrenzung, ob eine Betriebsvorrichtung vorliegt oder nur ein Gebäudeteil, etwas knifflig sein. Während der schon erwähnte Lastenaufzug eine Betriebsvorrichtung ist, zählt ein Personenaufzug oder eine Rolltreppe für den Publikumsverkehr als Teil des Gebäudes – sie können also mitvermietet werden, ohne dass die erweiterte Gewerbesteuerkürzung in Gefahr ist.
 
Entscheidend ist, ob die fragliche Vorrichtung der Nutzung des Gebäudes ohne Rücksicht auf den darin ausgeübten Betrieb dient. Bei einer gewöhnlichen Klimaanlage ist das der Fall, sie stellt einen Gebäudeteil dar – anders als eine Spezial-Klimaanlage in einer Chemiefaser-Fabrik. Gewöhnliche Beleuchtungsanlagen zählen zum Gebäude, eine Schaufensterbeleuchtung als Betriebsvorrichtung.
 
Die Lösung zur Rettung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung für die Einkünfte aus der Gebäudevermietung liegt in der Trennung. Idealerweise überlässt die Vermieter-Gesellschaft nur das Grundstück mit Rohbau und der Mieter errichtet die benötigten Einbauten selbst. Alternativ kann sich die Vermieterseite auch einer zweiten Gesellschaft bedienen: Eine Gesellschaft vermietet das bloße Gebäude, die zweite hält und vermietet die Betriebsvorrichtungen an den Mieter. Der erhöhte Verwaltungsaufwand für die zweite Gesellschaft kann sich bereits bei mittelgroßen Objekten rechnen, wenn man ihn der Gewerbesteuerersparnis i.H.v. ca. 15 Prozent gegenüberstellt.

Die Immo GmbH hält und vermietet nur das Grundstück und kann die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nutzen. Die BVo-GmbH hält und vermietet die Betriebsvorrichtungen, die Gewerbesteuerpflicht beschränkt sich auf deren begrenzte Einkünfte. Beide Gesellschaften dürfen übrigens von denselben Gesellschaftern gehalten werden.
   

In manchen Fällen ist eine solche Aufteilung nicht möglich, etwa weil der Mieter auf einem einheitlichen Mietvertrag besteht oder die Betriebsvorrichtungen zivilrechtlich untrennbar mit dem Gebäude verknüpft sind. Die Gewerbesteuerbegünstigung kann dann gegebenenfalls über einen Treuhandvertrag oder eine Weitervermietung erreicht werden. Bei sämtlichen Gestaltungen ist allerdings darauf zu achten, dass nicht unbeabsichtigt andere Steuerfolgen ausgelöst werden, etwa die Begründung einer Betriebsaufspaltung.
  

Ebenfalls problematisch: Weitere Tätigkeiten des Vermieters

In der Praxis verderben dem Vermieter oft unglücklich ausgestaltete Serviceleistungen die Gewerbesteuerbegünstigung: Übernimmt er für den Mieter die Reinigung seiner Flächen, zählt das nicht zu den nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG erlaubten Tätigkeiten, sodass die Vermietung insgesamt mit Gewerbesteuer belastet wird. Das gilt zumindest dann, wenn es sich nicht um die Betreuung von Gemeinschaftsflächen handelt, die mehrere Mieter eines Objekts als Gemeinschaftsfläche nutzen, etwa Treppenhäuser in einem Einkaufszentrum, Wohnblock oder Bürokomplex.
 
 
Gut für die Umwelt, aber gefährlich für die Steuer: Photovoltaik-Anlagen auf Vermietungsobjekten. Verkauft die Vermietungsgesellschaft den Strom, ist das eine für die Gewerbesteuerkürzung schädliche Tätigkeit. Die eigentlich begünstigte Vermietung wird dann insgesamt gewerbesteuerpflichtig.

Die Energiewende hat den Vermietern seit einigen Jahren noch einen besonderen Stolperstein in den Weg gelegt: Ist an dem Gebäude ein Blockheizkraftwerk und eine Photovoltaikanlage installiert, bietet es sich auf den ersten Blick an, den Strom direkt im Gebäude zu nutzen und an die Mieter zu verkaufen. Die Stromlieferung ist allerdings ebenfalls eine Tätigkeit, die für die erweiterte Gewerbesteuerkürzung schädlich ist, sodass sie den Vermieter teuer zu stehen kommen kann.

Auch hier kann die Trennung der Tätigkeiten vorteilhaft sein: Die Serviceleistungen werden nicht von der Vermietungsgesellschaft selbst erbracht, sondern von einer zweiten Gesellschaft – gerne der, die schon die Betriebsvorrichtungen hält. 
Die Immo GmbH nimmt wieder die erweiterte Gewerbesteuerkürzung in Anspruch. Die Service-GmbH erbringt – gewerbesteuerpflichtig – die sonstigen Leistungen an die Mieter. 
 

Unser Fazit

So tückisch die erweiterte Gewerbesteuerkürzung im Detail auch ist, sie bietet enormes Sparpotenzial, v.a. für GmbHs und GmbH & Co. KGs. Wichtig ist allerdings, die Themen Betriebsvorrichtungen und schädliche Nebentätigkeiten frühzeitig zu erkennen, idealerweise gleich beim Erwerb oder der Bebauung des Grundstücks. Oftmals lohnt sich die Aufteilung auf 2 Gesellschaften – und wird auch im Fall eines späteren Verkaufs vom Käufer honoriert.
         
zuletzt aktualisiert am 02.11.2016

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Martin Weiß

Rechtsanwalt, Steuerberater

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