Grundstückskauf in Indien: Eigentumsrechte, Erbpacht und Real Estate Due Diligence

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veröffentlicht am 9. August 2017

 

Die indische Regierung arbeitet erfolgreich mit der Initiative „Make in India” daran, den Fokus ausländischer Direktinvestitionen (Foreign Direct Investments, kurz FDI) vermehrt auf Indien als alternativen Produktionsstandort zu lenken. Der Kauf von Grundstücken durch ausländische Unternehmen, die in Indien eine Produktionsstätte aufbauen wollen, ist ein aktuelles, aber mit vielen Fallstricken behaftetes Thema.

Im Folgenden wollen wir auf häufig auftretende, zentrale Fragestellungen eingehen.

 



Wer kann kaufen?

Gemäß den Bestimmungen des indischen Devisenrechts kann ein Grundstück nur von einer indischen, natürlichen oder juristischen Person erworben werden. Voraussetzung ist daher, dass eine entsprechende Gesellschaft zum Erwerb des Grundstücks besteht. 

 

Nachdem das indische Devisenrecht kürzlich geändert wurde, gibt es nunmehr die Alternative, eine Asset Holding Gesellschaft in Indien zu gründen, deren Zweck einzig darin besteht, das betreffende Grundstück an ein verbundenes Unternehmen – bzw. die indische Tochtergesellschaft eines ausländischen Unternehmens – zu vermieten.

 

Kauf versus Erbpacht?

Grundsätzlich gibt es 2 Wege zum Grundstückserwerb in Indien. Unternehmen können einerseits das Grundstück frei kaufen („Free hold”), zum anderen besteht aber auch die Möglichkeit, ein Grundstück über ein staatliches Erbpachtrecht für die Dauer von 99 Jahren zu „pachten” („Lease hold”).

 

Staatliches Erbpachtrecht

Es gibt Körperschaften auf Länderebene (z.B. Maharashtra Industrial Development Corporation, kurz MIDC, oder Karnataka Industrial Development Corporation, kurz KIDC etc.), die staatliche Industriegebiete betreiben. In den Gebieten kann Land im Wege des oben erwähnten Erbpachtrechts für 99 Jahre erworben werden.

 

Hierbei handelt es sich um eine relativ einfache und sichere Option zum Erwerb eines Grundstücks, da das Land von den jeweiligen Landesregierungen erstanden wurde, was Bestandsschutz sowie eine gewisse Lastenfreiheit gewährt. Das gilt v.a. für alte Industriegebiete sowie Industriegebiete, die per se auf staatlichem Grund errichtet wurden. Sofern beide Kriterien nicht vorliegen sollten, gelten die üblichen privatrechtlichen Eigentumsverhältnisse, weshalb im Falle etwaiger Rechtsverletzungen Dritter, diese ihre Rechte 30 Jahre lang geltend machen können. Daher ist beim Erwerb von neueren staatlichen Industriegebieten der gleiche Sorgfaltsmaßstab wie bei Käufen privater Grundstücke anzuwenden.

 

Folgende Gesichtspunkte können für die Wahl eines Grundstückes in einem staatlichen Industriegebiet sprechen:
  • Hohes Maß an Rechtssicherheit bei Eigentumsverhältnissen, trotz hohen regulatorischen Aufwands.
  • Industrielle Erschließung hinsichtlich der Grundinfrastruktur wird in einem für indische Verhältnisse beträchtlichen Ausmaß gewährleistet.
  • Oftmals sind bereits gut bebaute Grundstücke vorhanden.
  • In sektorenspezifischen Industriegebieten (wie Chemie, Schwermetall, Lebensmittelverarbeitung) können die industriespezifischen Betriebsgenehmigungen leichter erworben werden.

 

Es sei jedoch darauf hingewiesen, dass es sich hier um keinen klassischen Eigentumserwerb handelt. Hinzu kommt, dass das Erbpachtrecht teilweise nur sehr teuer zu erwerben ist. Neben einer anfänglichen Zahlung müssen teils hohe jährliche Pachten und Abgaben geleistet werden. Zusätzlich bestehen viele aufwendige Melde- und Bauauflagen sowie Bebauungsbeschränkungen.


Kauf eines privaten Grundstücks

Neben dem Erwerb eines staatlichen Erbpachtrechts ist es grundsätzlich möglich, Grundstücke in Indien aus privater Hand zu kaufen. Aufgrund der Versorgungsengpässe von Grundstücken innerhalb der staatlichen Industriegebiete findet der klassische Kauf von Grundstücken bei ausländischen Unternehmen vermehrtes Interesse. Dabei ist zu beachten, dass kein Agrarland gekauft werden kann. In dem Falle muss vor dem Erwerb ein Umwidmungsverfahren erfolgen. Sobald das Grundstück erfolgreich zum Industrieland umgewidmet ist, kann der Erwerb stattfinden.

 

Warum eine Due Diligence-Prüfung?

Die Real Estate Due Diligence ist einer der wichtigsten Schritte beim Erwerb eines Grundstücks. Das vorrangige Ziel ist die Überprüfung des Eigentumstitels sowie die Ermittlung der Lastenfreiheit des Grund­stücks. Zwar gibt es in Indien Grundbuchämter, deren Register entbehren jedoch des öffentlichen Glaubens. Das hat die Folge, dass die Einträge in diesen Registern lediglich eine Aussage darüber treffen, ob ein Eigentumsübergang an einem Grundstück stattgefunden hat, nicht aber, ob er rechtmäßig war. Bei der Real Estate Due Diligence wird eine Zeitspanne von 30 Jahren geprüft, da erst danach die Ansprüche Dritter an einem Grundstück verjähren. Die Due Diligence wird durch Rechtsanwälte des Käufers durchge­führt. Da außerdem die Feststellung der Einhaltung von baurechtlichen Vorschriften und Bestimmungen geprüft wird, sollte u.U. noch ein Architekt hinzugezogen werden.

 

Wo werden Ansprüche Dritter oder Lasten auf das Grundstück dokumentiert?

Dokumente, die für die Titeluntersuchung von landwirtschaftlichen/nicht landwirtschaftlichen Flächen erforderlich sind:


  • Grundbucheintrag (7/12-Auszüge o.ä., je nach Bundesland): beinhaltet Landvermessungsnummer, Anzahl und Namen aller früheren und aktuellen Eigentümer des Landes sowie deren Anteil am Grundstück, Fläche des Landes, Reservierung auf das Grundstück etc.
  • Im Grundbuch eingetragene Mutationseinträge: offizielle Aufzeichnung von Eigentumsänderungen durch Erbschaft, Verkauf, Hypothek, Tausch, Geschenk oder Vererbung. Wie bereits oben dargestellt, handelt es sich hierbei lediglich um eine historische Darstellung ohne rechtliche Würdigung.
  • Stammbaum, 6c Zertifikat oder Erbschaftsregister des Verkäufers: enthält das Ergebnis der  Prüfung aller Transaktionen bei der ordnungsgemäßen Berücksichtigung aller familien- und erbrechtlicher Ansprüche, da es in Indien sehr oft vorkommt, dass Grundstücksveräußerungen stattfinden, ohne dass die familienrechtlich notwendige Zustimmung der Familienmitglieder eingeholt wurde.
  • Karten werden verwendet, um die genaue Lage und den Zugang zum Grundstück zu bestimmen und bieten darüber hinaus Klarheit darüber, ob das Grundstück auf Waldflächen, in der Nähe von Stauseen usw. liegt, die das Eigentum und deren Nutzbarkeit beeinträchtigen können.
  • Khate Utara (8 A-Auszug oder ähnlich benanntes Dokument): beinhaltet die genaue Größe des Grundstücks.
  • Lis Pendens: dokumentiert, ob hinsichtlich des Grundstücks ein Streit bei einem zuständigen Gericht rechtsanhängig ist, da somit solche Immobilien für die Dauer der Rechtsanhängigkeit nicht übertragen werden können.
  • Nicht-Landwirtschaftliche (NA) Ordnung: bestätigt, dass das Grundstück für industrielle Zwecke genutzt werden kann. Das ist grundsätzlich dann der Fall, wenn es sich um kein Agrarland handelt, das Grundstück eine vorgeschriebene Zufahrt hat und eine Wasser- und Stromversorgung sichergestellt ist – wenn also das Grundstück baurechtlich erschlossen ist. Anderenfalls muss der örtliche Bebauungsplan vorab per Antrag geändert werden.
  • Wenn das Grundstück bereits bebaut ist, müssen weitere Dokumente und Genehmigungen für staatliche Stromabteilungen, Forstabteilungen, Baugenehmigung, Baupläne usw. geprüft werden. Sie sind auf Länderebene unterschiedlich geregelt.

Nach erfolgter Prüfung wird ein Rechtsanwalt den sog. „Title Search Report” oder ein „Title Certificate” erstellen. Das Dokument stellt ein Rechtsgutachten über die rechtliche Beschaffenheit des Grundstücks dar.

 

Welche Finanzierungsarten gibt es?

Im Wesentlichen gibt es nur 2 Möglichkeiten, den Grundstückskauf zu finanzieren. Zum einen kann ein hochverzinsliches Darlehen bei einer indischen Bank aufgenommen werden, zum anderen kann mit dem Stammkapital des Unternehmens der Grundstückskauf finanziert werden. Eine Finanzierung des Grundstückskaufs über ein Gesellschafterdarlehen des ausländischen Gesellschafters (External Commercial Borrowings, kurz ECB) ist nach dem indischen Devisenrecht unzulässig. Hingegen kann der Bau einer Fertigungshalle über solche Gesellschafterdarlehen finanziert werden. 

 

Fazit

Der Erwerb von Immobilien in Indien ist i.d.R. ein zeitaufwendiger und komplizierter Prozess, v.a. der komplexen Übertragung von Eigentumsrechten und der langen Verjährungsfrist von Drittansprüchen auf das Eigentum geschuldet. Daher erfordert der Grundstückserwerb eine gründliche Prüfung durch Experten.

Weiterhin ist das Verfahren aufgrund der auferlegten Einschränkungen beim Erwerb durch ausländische Direktinvestitionen (FDI) umständlich.


Hinzu kommt, dass ein Versäumnis der oben beschriebenen, detaillierten Prüfungen vor und während des Kaufs von Eigentum in Indien zu sehr langen und teuren Rechtsstreitigkeiten über die Eigentumsrechte führen und damit die indische Unternehmung des Käufer bis zur Beilegung der Streitigkeiten behindern kann.


Sofern man das Projekt sorgfältig, geduldig und fachkundig angeht, kann auch diese Herausforderung gemeistert werden.

Kontakt

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Rahul Oza

Partner, Niederlassungsleiter

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