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Latente Steuern bei der Bewertung von Immobilienobjektgesellschaften

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zuletzt aktualisiert am 5. Oktober 2018

 

Vor allem aus steuerlich motivierten Gründen werden Immobilien in der Praxis regelmäßig nicht direkt im Vermögen eines Alternativen Investmentfonds (AIF) gehalten. Der Fonds investiert in solchen Fällen indirekt über eine Beteiligung an einer Immobilienobjektgesellschaft, für deren Be­wertung das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) gesonderte Vorschriften enthält. Für den Emittenten und die Anleger des Fonds stellt sich daher die Frage nach einer geeigneten Bewertungsmethode für die Beteiligungen und in dem Zusammenhang auch nach der Notwendigkeit einer Berücksichtigung latenter Steuereffekte.
 

 

Bewertungsanlässe und -grundsätze

Das KAGB sieht für geschlossene Publikums-Investmentkommanditgesellschaften im Grunde 2 Anlässe für die Bewertung einer Beteiligung an einer Immobilienobjektgesellschaft vor. Neben dem geplanten Ankauf einer solchen Gesellschaft, für den § 261 Abs. 6 KAGB die Bewertung durch einen bzw. 2 externe Bewerter vorsieht, müssen die Beteiligungen des Fonds gem. § 272 KAGB mindestens einmal jährlich neu bewertet werden. Bei der Bewertung ist der Verkehrswert gem. § 168 Abs. 3 KAGB anhand einer sorgfältigen Schätzung nach geeigneten Bewertungsmodellen unter der Berücksichtigung der aktuellen Markt­gegeben­heiten zu ermitteln.

 

Bewertung zur Kaufpreisermittlung einer Objektgesellschaft

Im Unterschied zu dem Direkterwerb einer Immobilie, bei der für die Kaufpreisermittlung nur die Bewertung der Immobilie selbst relevant ist, übernimmt der Käufer bei einem Erwerb von Anteilen an einer Immobilien­objekt­gesellschaft auch die anderen Vermögensgegenstände und die Schulden der Gesellschaft. Die Bewer­tung der Anteile erfolgt daher in der Praxis regelmäßig über ein Net-Asset Value Verfahren. Dabei werden die Schulden von den Marktwerten der Vermögensgegenstände der Objektgesellschaft abgezogen und dadurch der Wert der Gesellschaftsanteile ermittelt. Ferner fließen in die Bestimmung des Kaufpreises – somit neben dem Marktwert der Immobilie – auch weitere wertbildende Faktoren ein. Aus betriebs­wirtschaft­licher Sicht sind solche wertbildende Faktoren auch Steuereffekte, die bei einer geplanten Weiterveräußerung der Immobilie zum Tragen kommen können.
 

Latente Steuern bei Weiterveräußerung der Immobilie im Wege eines Asset Deals

Bei dem Erwerb einer Objektgesellschaft in der Rechtsform einer GmbH führt der Käufer den steuerlichen Buchwert der Immobilie in der Objektgesellschaft unverändert fort, während er bei einem Ankauf über einen Asset Deal die Immobilie zu „seinem” Kaufpreis zzgl. Anschaffungs­nebenkosten aktivieren würde.

Sofern die Immobilie in Zukunft im Wege eines Asset Deals wieder weiterveräußert werden soll, werden stille Reserven in der Bilanz der Objektgesellschaft durch den Verkauf aufgedeckt und der Veräußerungs­gewinn führt zu einer Steuerlast, die die Objektgesellschaft zu tragen hat. Wäre die Immobilie nicht über einen Share Deal, sondern einen Asset Deal erworben worden, würden bei einer Weiterveräußerung lediglich geringere Steuern auf die Differenz zwischen den Anschaffungskosten und dem Erlös aus der Weiterveräußerung entstehen.

Die zusätzliche Steuerlast stellt im Vergleich zum Asset Deal für den Käufer bei Ankauf einer Immobilien­gesellschaft in der Rechtsform einer GmbH eine Wertminderung der zu erwerbenden Beteiligung dar. Daher wird bei der Kaufpreisermittlung ggf. ein Abschlag in Höhe der Steuerlast, die bei der Weiterveräußerung der Immobilie entsteht, erfolgen.
 

Latente Steuern bei der Bewertung für die Vermögensaufstellung

Auch bei der Bewertung einer Beteiligung einer geschlossenen Publikums-Investmentkommanditgesellschaft im Rahmen der nach dem KAGB vorgeschriebenen Folgebewertung stellt sich die Frage, ob latente Steuern zu berücksichtigen sind. Der Wert einer Beteiligung einer geschlossenen Publikums-Investment­kommandit­gesellschaft ist gem. § 271 Abs. 3 KAGB anhand einer Vermögensaufstellung der Objektgesellschaft zu ermitteln.

Für die Ausgestaltung der Vermögensaufstellung finden sich in § 271 Abs. 3 KAGB keine Vorgaben. Daher stellt sich bereits bei der Erstellung der Vermögens­aufstellung die Frage, ob latente Steuern auf Differenzen zwischen einem ggf. in der Vermögensaufstellung angesetzten Verkehrswert der Immobilie und dem steuerlichen Buchwert zu bilden sind.

 

Für im Ausland gelegene Immobilien sieht derzeit § 30 Abs. 2 Nr. 2 KARBV (Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und -Bewertungsverordnung) bei der Ermittlung des Netto­inventarwerts der Objektgesellschaft die Bildung von latenten Steuern auf Veräußerungsgewinne vor. Die Berücksichtigung der latenten Steuerlast soll, sofern ein Verkauf der Immobilie im Wege eines Asset Deals geplant ist, über den Ansatz einer Rückstellung in Höhe der voraussichtlich zu erwartenden Steuerlast erfolgen. Bei der Ermittlung der potenziellen Steuerlast sieht § 30 Abs. 2 Nr. 2 KARBV auch eine Berück­sichtigung von steuerlichen Verlustvorträgen vor, deren Nutzbarkeit aber durch geeignete Nachweise überprüft werden muss. Der Ansatz eines die passiven latenten Steuern übersteigenden Werts ist nach dem Wortlaut der KARBV nicht möglich. Sofern die KVG (Kapital­verwaltungs­gesellschaft) plant, die Immobiliengesellschaft innerhalb eines Share Deals weiterzuverkaufen, soll die Berücksichtigung der latenten Steuerlast mittels eines Abschlags auf den Wert der Beteiligung erfolgen, da erwartet wird, dass ein Käufer nicht bereit ist, die potenzielle Steuerlast vollständig zu tragen.

Fraglich bleibt, ob auch bei der Veräußerung einer im Inland gelegenen Immobilie anfallende inländische Steuern auf den Veräußerungsgewinn in der Vermögensaufstellung oder bei der Bewertung als Abzugsposten berücksichtigt werden sollten.

  

Der Investmentfachausschuss des IDW (IVFA) hatte dazu bisher in seiner Liste mit Antworten auf häufig gestellte Fragen zu Rechnungslegung, Bewertung und Prüfung von Investmentvermögen (Stand 26. April 2016) Stellung genommen. Nach Ansicht des IVFA ist ein analoger Ansatz latenter Steuern auf Veräußerungsgewinne für im Inland gelegene Immobilien dem Grunde nach nicht möglich. Es findet sich im Gesetz kein Verweis auf eine entsprechende Anwendung des § 30 Abs. 2 Nr. 2 KARBV auf inländische Immobilien oder Immobilien­gesellschaften. Für Investmentgesellschaften gelten zudem die allgemeinen handelsrechtlichen Regelungen für die Bildung latenter Steuern, bspw. der § 274a HGB.


Die BaFin hat in der Zwischenzeit in ihrem Entwurf der Verordnung zur Änderung der KARBV vom 25. Juli 2017 die Vorgaben zur Ermittlung des Nettoinventarwertes in § 30 Abs. 4 KARBV-E dahingehend geändert, dass Rückstellungen für latente Steuern auch für im Inland gelegene Immobilien zu berücksichtigen sind. Die Änderung soll nach der Begründung der BaFin dem Umstand Rechnung tragen, dass der Begriff des Investment­vermögens i.S.d. KAGB und der investmentsteuerliche Begriff des Investmentfonds aus­einander­fallen können, sodass auch inländische Investmentvermögen im Einzelfall der inländischen Gewerbesteuer unterliegen und entsprechende Steuerrückstellungen bilden müssen.

 
Neu eingefügt wurde ebenfalls der § 32 Abs. 3 KARBV-E, der Besonderheiten bei der Bewertung von Immo­bilien­objekt­gesell­schaften in geschlossenen inländischen Publikums-AIF gem. § 261 Abs. 1 Nr. 3 KAGB regelt. Bisher fehlten in der KARBV eindeutige Regelungen zur Bewertung von Beteiligungen von geschlossenen inländischen Publikums-AIF, da der § 31 KARBV ausdrücklich nur die Bewertung von Beteiligungen von Immobilien-Sondervermögen regelte. § 32 Abs. 3 Nr. 4 KARBV-E verlangt nun, dass bei der Bewertung ein marktnaher Wert nach den allgemeinen Grundsätzen für die Bewertung von Unterneh­mensbeteiligungen zu ermitteln ist, dessen Ausgangswert den Nettowert gem. der Vermögensaufstellung darstellt. Darin ist der angesetzte Wert für die Sachwerte durch den zuletzt festgestellten Verkehrswert der Vermögensgegenstände bzw. den Kaufpreis zu ersetzen. Daneben sind weitere Auswirkungen dieser Wertdifferenz, beispielsweise latente Steuerverpflichtungen zu berücksichtigen.    
  

Durch den bisher fehlenden Verweis in Bezug auf inländische Immobilien und die fehlenden Regelungen zur Bewertung von Immobilien-Gesellschaften geschlossener Publikums-AIF kann es im Ergebnis noch zu einer unterschiedlichen Darstellung bzgl. in- und ausländischer latenter Steuern auf Veräußerungsgewinne kommen. Eine Missachtung von inländischen Steuereffekten in der jährlichen Bewertung einer Beteiligung kann zu einem unrealisierten Bewertungsgewinn im Vergleich zum Kaufpreis der Anteile führen. Bei einer Weiterveräußerung der Beteiligung kann der Wert jedoch ggf. in der entsprechenden Höhe nicht realisiert werden, zumindest sofern der Käufer die latente Steuerlast bei seiner Kaufpreisermittlung wieder in Abzug bringt. 

 

Aus betriebswirtschaftlicher Sicht und im Hinblick auf die Anforderung des § 168 Abs. 3 KAGB, wonach die Bewertung einer Beteiligung nach geeigneten Bewertungsmodellen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten erfolgen soll, erschien schon bisher die Berücksichtigung von latenten Steuern bei der Bewertung der Beteiligungen im Einzelfall, z.B. bei GmbHs, auch für im Inland gelegene Immobilien sachgerecht.    
 
Eine explizite, gesetzliche Grundlage für deren Ansatz sieht die KARBV bisher nicht vor, was zu einer Un­gleich­behandlung bei der Bewertung inländischer und ausländischer Immobilien führen kann. Die Klar­stellung in Bezug auf die Berücksichtigung latenter Steuern auf inländische Immobilien gem. § 30 Abs. 4 KARBV-E und die Ergänzung des § 32 Abs. 3 KARBV-E ist aus dieser Sicht zu begrüßen. Die Finalisierung der KARBV-E seitens der BaFin ist allerdings nicht bis Ende Juni 2018 erfolgt, sodass eine Novelle nach Veröffentlichung noch nicht für das Geschäftsjahr 2018 anzuwenden wäre. Eine Klarstellung im Hinblick auf den Einbezug latenter Steuern in die Bewertung von Immobilien-Objektgesellschaften ist damit frühestens für das Geschäftsjahr 2019 zu erwarten.

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