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Das Grundsteuer Reformgesetz zum 1. Januar 2022: Welcher Handlungsbedarf besteht bereits jetzt?

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Mit Urteil vom 10. April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht die schon lange kritisierten Vorschriften für die Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Grund ist eine völlig veraltete Datengrundlage, die nach Auffassung der Richter zu systembedingten Ungleichbehandlungen führe. Der Bund hat daher im November 2019 mit der Verabschiedung des Grundsteuer-Reformgesetzes (GrStRefG) fristgerecht neue Bewertungsregeln geschaffen, am 25. Juni 2021 wurde das Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz verabschiedet. Für einen Übergangszeitraum bis Ende 2024 gelten die bisherigen Regelungen zur Erhebung der Grundsteuer. Allerdings erfolgt die erste Hauptfeststellung der neuen Grundstückswerte zum Stichtag 1. Januar 2022. Grundstückeigentümer sind damit aufgefordert, eine Erklärung zur Feststellung der Grundstückswerte bereits im ersten Halbjahr 2022, d.h. bis zum 30. Juni 2022 abzugeben. Eine Fristverlängerung über den 30. Juni 2022 hinaus ist nicht vorgesehen, wird aber diskutiert.

Nach langen Verhandlungen hat der Gesetzgeber die Länderöffnungsklausel in Art. 72 Abs. 3 S. 1 Grundgesetz (GG) neu eingeführt, die den Bundesländern abweichende Regelungskompetenzen einräumt. Etliche Bundesländer werden von der Abweichungsmöglichkeit Gebrauch machen. Durch die Implementierung der Öffnungsklausel entsteht ein Flickenteppich an unterschiedlichen Regelungen. 

Die vom Bund vorgegebene Neuregelung knüpft an die bisherige Grundstruktur an. Damit wird die Grundsteuer auch künftig in drei Schritten berechnet: Grundbesitzwert x Steuermesszahl x Hebesatz. Der Grundbesitzwert wird im Bundesmodell in Abhängigkeit der Grundstücksart ermittelt. Bei Wohngrundstücken sieht das Bundesmodell das sogenannte Ertragswertverfahren vor: In die Berechnung fließen der Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, die Nettokaltmiete, die Immobilienart sowie das Alter des Gebäudes ein. Für Nichtwohngrundstücke (z.B. Geschäftsgrundstücke) soll sich die Grundsteuer am vereinfachten Sachwertverfahren orientieren, das für die Wertermittlung auf die gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und den Bodenrichtwert abstellt.
 
Im zweiten Schritt ermitteln die zuständigen Finanzämter den Steuermessbetrag, in dem der Grundbesitzwert mit der im Zuge der Reform von 3,5% auf 0,031% stark reduzierten Steuermesszahl multipliziert wird. Der Steuermessbetrag wird in einem dritten Schritt mit dem individuell festgelegten Hebesatz der Gemeinden multipliziert. Die Gemeinden sind nach den Bekundungen aller im Bundestag vertretenen Fraktionen gehalten, die Hebesätze so anzupassen, dass sie insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnehmen als vor der Reform. Für den einzelnen Steuerzahler kann sich die Grundsteuerbelastung jedoch durchaus ändern. Auch haben bereits etliche Städte und Gemeinden angekündigt, die aufgrund der Corona-Pandemie entstehenden Haushaltsdefizite über höhere Hebesätze auszugleichen.
 
Neun der 16 Bundesländer (Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen und Nordrhein-Westfalen) haben sich zum Bundesmodell bekannt. Die anderen Bundesländer machen mehr oder weniger von der Länderöffnungsklausel Gebrauch.
 
Als erstes Bundesland hat Baden-Württemberg im November 2020 die Öffnungsklausel des Bundes genutzt und sich für ein modifiziertes Bodenwertmodell entschieden. Ab 2025 soll die Bewertung des Grundbesitzes in Baden-Württemberg durch Multiplikation des Bodenrichtwerts mit der Grundstückfläche erfolgen. Auf die Bebauung kommt es für die Bewertung nicht an. Das Bewertungsergebnis ist dann der Grundsteuerwert. Eine Modifizierung des Grundsteuerwerts erfolgt anschließend bei Anwendung der Steuermesszahl: Für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke erfolgt ein Abschlag in Höhe von 30%.
 
In Bayern soll der Wert des Grundstücks ab 2025 keine Rolle mehr spielen. Die Grundsteuer errechnet sich stattdessen nach der Größe von Grundstück und Gebäude (Flächenmodell). Die Flächen werden mit wertunabhängigen Äquivalenzzahlen angesetzt. Diese betragen für die Grundstücksfläche 0,04 Euro/qm und für Gebäudeflächen 0,50 Euro/qm. Für Wohnflächen ist ein Abschlag von 30 % vorgesehen, so dass nur 0,35 Euro/qm angesetzt werden. Daneben soll es u. a. für Gebäude mit sozialem Wohnungsbau und Denkmäler einen zusätzlichen Abschlag geben. Die Bemessungsgrundlage wird einmalig zum 1. Januar 2022 festgestellt und muss nur angepasst werden, wenn sich die Flächen oder die Gebäudenutzung ändern. Dies stellt im Gegensatz zum Bundesmodell, bei dem die Grundsteuerwerte alle sieben Jahre allgemein festgestellt werden sollen, eine Erleichterung sowohl für Grundstücksbesitzer als auch für die Finanzverwaltung dar.
 
Das Saarland als auch Sachsen wenden bei der Berechnung der Grundsteuer das wertabhängige Bundesmodell, jedoch mit abweichenden Steuermesszahlen, an.
 
Die Bundesländer Hamburg, Hessen und Niedersachsen wollen das bayerische Modell zusätzlich um einen Lagefaktor ergänzen, der Grundstücke in besserer Lage höher besteuert als solche in schlechter Lage (Flächen-Faktor-Verfahren). Die konkrete Ausgestaltung des Flächen-Faktor-Modells unterscheidet sich zwischen den drei Bundesländern lediglich im Detail. Die Landesregierung Hessen hat den dazugehörigen Entwurf am 7. Juni 2021 beschlossen, Niedersachsen hat sich am 8. Juli 2021 ebenfalls für ein Flächen-Lage-Modell entschieden.
 
Für die Finanzämter steht nun eine Neubewertung von rund 36 Mio. Grundstücken bevor. Die Grundsteuerwerte sollen alle sieben Jahre allgemein festgestellt werden. Die erste Hauptfeststellung wird auf den 1. Januar 2022 durchgeführt. Dafür müssen Eigentümer nach Aufforderung Erklärungen zur Feststellung der Grundsteuerwerte abgeben, wobei ihnen eine einmonatige Frist zur Abgabe der Erklärung eingeräumt werden muss. Derzeit ist vorgesehen, die Erklärungen im ersten Halbjahr 2022 bis zum 30. Juni 2022 anzufordern.
 
Bei Wohngrundstücken, die nach dem Bundesmodell bewertet werden, sind insbesondere die Größe des Grundstücks, die Art der Immobilie, das Alter des Gebäudes, die Wohnfläche, die Nettokaltmiete sowie die Bodenrichtwerte relevant. Die Bodenrichtwerte sollen künftig für alle Länder über das System BORIS abrufbar sein. Die Nettokaltmiete ist von der Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängig und ergibt sich aus Anlage 39 zu § 249 Bewertungsgesetz (BewG). Die Anwendung einer durchschnittlichen Miete auf statistischer Grundlage vereinfacht im Massenverfahren insbesondere die Fälle, in denen Grundstücke eigengenutzt, ungenutzt oder unentgeltlich überlassen werden. Die tatsächliche oder übliche Miete ist damit nicht mehr erforderlich. Die restlichen Angaben sollten z.B. aus dem Immobilienkaufvertrag oder den Bauplänen entnehmbar sein.
 
Aufgrund der länderspezifischen Modelle werden sich, je nach Bundesland, die Anforderungen an einzureichende Steuererklärungen unterscheiden. Dies führt im Ergebnis zu einer Erschwernis für die Steuerpflichtigen. Insbesondere dann, wenn sich der Grundbesitz über mehrere Bundesländer mit unterschiedlichen Modellen erstreckt.
 
Neu ist auch die Anzeigepflicht des Steuerpflichtigen selbst. Bei Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, die den Wert oder die Art beeinflussen oder zu einer erstmaligen Feststellung führen können, hat der Steuerpflichtige auf den Beginn des folgenden Kalenderjahres eine vereinfachte Erklärung abzugeben.
 
Für eine fristgerechte Abgabe der Steuererklärung besteht bereits jetzt Handlungsbedarf: Die für die Ermittlung der Grundsteuer relevanten Informationen sind zusammenzustellen, weitere Unterlagen und Daten, wie beispielsweise Bodenrichtwerte oder Bruttogrundflächen sind zu beschaffen oder zu ermitteln.
 
Bodenrichtwerte müssen nach § 247 Abs. 2 des Bewertungsgesetzes von den jeweiligen Gutachterausschüssen ermittelt und veröffentlicht werden. Grundsätzlich sind diese Informationen kostenfrei und online zugänglich, es gibt allerdings Ausnahmen. Bundesweit sind noch nicht alle Bodenrichtwerte ermittelt und veröffentlicht worden. In Baden-Württemberg, Hessen und dem Saarland sind derzeit grundsätzlich keine Daten über BORIS verfügbar. Dementsprechend muss der Bodenrichtwert rechtzeitig über den jeweiligen Gutachterausschuss beschafft werden.
 
Bei der Anwendung des Sachwertverfahrens ist die Bruttogrundfläche anzugeben, welche die Summe der nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks nach DIN277 und deren konstruktiver Umschließung umfasst. Bei der Ermittlung der Bruttogrundfläche müssen eventuell entsprechende Experten wie z.B. Architekten hinzugezogen werden. Bei älteren Gebäuden, für die keine oder nur wenige Unterlagen verfügbar sind, ist die Ermittlung der Bruttogrundfläche vermutlich besonders aufwändig.

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