Der Forwarddeal: Herausforderungen an die Vertragsgestaltung

PrintMailRate-it
Im aktuellen Marktumfeld wird es für Investoren immer schwerer, interessante Immobilien zum Ankauf zu finden. Neben dem Klassiker der „Bestandsimmobilie” ist die Wunschkonstellation häufig die neue, mangelfrei fertiggestellte und vollständig vermietete Immobilie. Die Verwirklichung dieser Wunschkonstellation lässt sich häufig nur noch im Wege eines sog. Forwarddeals realisieren. Zu spärlich sind andere Opportunitäten gesät. Unter dem Begriff „Forwarddeal” versteht man den Abschluss eines Kaufvertrages mit Bau- und Vermietungsverpflichtung des Verkäufers über eine noch zu errichtende Immobilie. Die erfolgreiche Umsetzung stellt besondere Herausforderungen an die Vertragsgestaltung.
 
 
 

Regelungen zur Bauerrichtung

Herzstück des Vertrages sind die Regelungen zur Bauerrichtung. Meistens existiert das Gebäude nur in der Planung und i.d.R. ist noch kein Mietvertrag abgeschlossen. Für den Investor ist es daher von großer Bedeutung, ausreichend Einfluss auf die Errichtung und Vermietung des Gebäudes zu nehmen. Auf Grundlage der Planung hat er seine Kalkulation erstellt – Abweichungen in der Ausführung, im Vermietungskonzept oder die Änderung des Bausolls sind daher Themen, die seiner Zustimmung unterliegen müssen. Für den Verkäufer wiederum ist es häufig ein Hemmschuh, zu viele Einschränkungen im Bauablauf hinnehmen zu müssen. Oftmals beklagen sich die Bauleiter darüber, nach Abschluss des Kaufvertrages zu viele Personen in die Bauerrichtung einbinden zu müssen.
 
Diese entgegengesetzte Interessenlage ist durch die Gestaltung des Kaufvertrages aufzulösen. Es ist daher unabdingbar, dass der Transaktionsberater im Forwarddeal die Verhandlung mit viel Fingerspitzengefühl begleitet. Eine gute Beratung beinhaltet, die wirtschaftlichen Stellschrauben, die für einen erfolgreichen Deal Voraussetzung sind, zu kennen und den Mandanten schon im Vorfeld darauf hinzuweisen. Überzogene Anforderungen an die Kontrolle der Bauerrichtung sind ebenso fehl am Platz wie eine Verweigerungshaltung gegenüber dieser Kontrolle.
 
In sich stimmige Regelungskomplexe, die Einzelfälle abdecken sollen und regelmäßig auf abgestimmte Muster (z.B. für Mietverträge) verweisen, werden in zahlreichen Verhandlungsrunden zwischen den Parteien maßgeschneidert. Die Kunst der Beratung ist es, die Abweichungen von den Planungen, die in der Realität an der Tagesordnung liegen, zu antizipieren und in der Lage zu sein, diese durch vertragliche Gestaltungen abzufedern. Die Fähigkeit, dies in einer oft inhomogenen Gruppe von Vertragsparteien (z.B. Spezialisten aus dem technischen oder kaufmännischen Bereich, der Projektplanung oder Ingenieurswesen) verständlich lösungsorientiert zu erläutern, vermeidet Spannungen und Zeitverlust in der Vertragsgestaltung und bringt in der Umsetzung dadurch erhebliche Vorteile.
 
Verständnis der Parteien füreinander zu schaffen, ist regelmäßig der Schlüssel zum Erfolg. Der Investor muss sich klarmachen, dass bei der Bauerrichtung selten alles „nach Plan” verläuft. Auch auf die Wünsche der immer anspruchsvoller werdenden Mieter muss man ausreichend Rücksicht nehmen können – z.B. durch Verwendung ihrer Mietvertragsvorlagen. Gut beraten ist der Investor, der einem starren Vertragskonzept ein gutes Baucontrolling und Vermietungsmanagement vorzieht. Dies stellt einen kompetitiven Vorteil gegenüber Mitbewerbern dar, die häufig nicht flexibel genug sind.
 
Dem Berater fällt dabei die Rolle zu, der Flexibilität einen rechtlich immer noch sicheren Rahmen zu geben. Denn selbstverständlich sind Zustimmungen des Investors Pflichtprogramm. Wer darauf vertraut, allein mit einem End-Fälligkeitstag (Longstop-Date) oder gar den gesetzlichen Regelungen die vertragsgerechte Errichtung sicherzustellen, kann ein böses Erwachen erleben. Wer aber andererseits eine scheinbare Sicherheit durch hohe Regelungsdichte erzeugen will, wird seinem eigentlichen Ziel auch nicht gerecht. Vertragsstrafen als probates Mittel der Motivation zu sehen, erzeugt eine unnötige Konfliktsituation für die gesamte Bauphase. Nicht selten werden hier Nachträge zum ursprünglichen Vertrag notwendig, um wenigstens das Dringendste neu zu regeln. Antizipierende Beratung hilft dies zu vermeiden.
 

Share Deal oder Asset Deal?

Oftmals finden Forwarddeals in Form von Share Deals statt. Hier stellt sich die Frage, aus welchem Grund, denn der Asset Deal ist den meisten Marktteilnehmern immer noch besser vertraut. Dabei darf nicht übersehen werden, dass der Erwerber bei einem Share Deal die komplette Gewährleistungslandschaft der Projektgesellschaft erwirbt. Beim Asset Deal werden üblicherweise die Gewährleistungsansprüche abgetreten. Diese Gestaltung muss daher auf jeden Fall darauf achten, dass der Verkäufer an den zugrundeliegenden Verträgen während der gesamten Dauer der Bauerrichtung und auch nach dem Vollzug nichts ändert. Diese Kontrolle lässt sich über einen Share Deal besser gestalten und der Investor erwirbt zudem das Haftungspaket.
 
Dass sich beim Share Deal auch steuerliche Gestaltungen umsetzen lassen, ist ein positiver Nebeneffekt.
 
Weitere Informationen finden Sie im Beitrag Unternehmenskauf: Share Deal versus Asset Deal.
 

Die Stichtagsbilanz – ohne Wirtschaftsprüfer nicht nutzbares Sicherheitsnetz

Die Abgrenzung der Kosten der Bauerrichtung gegen den Kaufpreis wird beim Share Deal üblicherweise über die Erstellung und Kontrolle einer Stichtagsbilanz dargestellt. Vereinfacht gesagt werden hier die handelsbilanziellen Ansätze in Kaufpreisableitungen übersetzt. Hierzu ist zwingend ein im Immobilienwirtschaftsrecht geschulter und erfahrener Wirtschaftsprüfer einzubinden. Mit diesem kann eine einfache Abarbeitung sichergestellt werden. Ohne ihn kann die Kaufpreisableitung Einfallstor für einen wirtschaftlichen Schiffbruch sein.
 

Fazit

Investoren können sich über die Fähigkeit zur Umsetzung von Forwarddeals erhebliche Vorteile in einem schwierigen Marktumfeld sichern. Wer allerdings Zweifel an der richtigen Umsetzung hat, sollte unbedingt einen erfahrenen Berater beauftragen, der ihm zur Seite steht. Als interdisziplinär aufgestelltes Team können wir die Zusammenarbeit von Rechtsanwälten, Steuerberatern und Wirtschaftsprüfer gewährleisten und eine optimale Beratung unter Eliminierung von Schnittstellen sicherstellen.
 
zuletzt aktualisiert am 02.11.2016

Kontakt

Contact Person Picture

Harald Reitze, LL.M.

Rechtsanwalt, Attorney at Law (New York)

Partner

+49 911 9193 1325
+49 911 9193 1399

Anfrage senden

Profil

 Wir beraten Sie gern!

Um die Website zu personalisieren und Ihnen den größten Mehrwert zu bieten, verwenden wir Cookies. Unter anderem dienen sie der Analyse des Nutzerverhaltens, um herauszufinden wie wir die Website für Sie verbessern können. Durch Nutzung der Website stimmen Sie ihrem Einsatz zu. Weitere Informationen finden Sie in unseren Datenschutzbestimmungen.
Deutschland Weltweit Search Menu