Nachhaltigkeit im Immobilienbetrieb: Aktuelle Entwicklungen und rechtliche Aspekte

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Schlagworte wie „Green Lease”, „Green Building”, „Blue Building” und „Nachhaltigkeit” im Allgemeinen prägen bereits seit einiger Zeit den Immobilienmarkt. Im Rahmen der sog. Lebens­zyklus­betrachtung einer Immobilie gewinnen die Aspekte der Nachhaltigkeit jedoch auch immer mehr an Bedeutung für die Betriebsphase einer Immobilie und den damit verbundenen Facility Management-Leistungen. Da ca. 80 Prozent der Lebenszykluskosten in der Betriebsphase entstehen, erscheint es nachvollziehbar, auch diese Phase unter umweltbezogenen, ökonomischen und ökologischen Aspekten in den Fokus zu rücken.​

 

Nachhaltigkeitszertifikate unterschiedlicher Zertifizierungssysteme, wie bspw. DGNB, LEED und BREEAM, existieren derzeit in Deutschland und geben neben dem Energieausweis Aussage darüber, wie umweltfreundlich ein Gebäude errichtet und betrieben wird. Neben dem Umweltgedanken hat das Bestehen eines entsprechenden Zertifikats auch Auswirkungen auf den Verkehrswert einer Immobilie, Vermarktungsvorteile oder bspw. auf das vermittelte Image für den jeweiligen Eigentümer, Immobilienbetreiber oder Unternehmen.

 

 

Nachhaltigkeit im Immobilienbetrieb?

Es verwundert umso weniger, dass rechtliche Aspekte der Nachhaltigkeit bei der Gestaltung von Verträgen im gesamten Lebenszyklus einer Immobilie an Bedeutung gewinnen. Neben den mietrechtlichen und baurechtlichen Fragestellungen von nachhaltigen Immobilien und den damit verbundenen Verträgen fließen Nachhaltigkeitsaspekte deswegen vermehrt in den Bereich des Immobilienbetriebs ein. Neue Schlagworte wie „Green Facility Management” oder „Green Property Management” könnte man hier plakativ benennen. Punkte, wie Kostensenkung während der Betriebsphase, die Berücksichtigung ökologischer Aspekte (Energiemanagement, Entsorgungsmanagement, u.a.), ökonomische (Nutzerkostenmanagement) und sozialkulturelle Aspekte (Nutzerzufriedenheit, Rechtskonformität, u.a.) seien hier nur beispielhaft genannt.

 

So hat der erste GEFMA Anwendertag Bayern im Juli 2016 dieses Thema schwerpunktmäßig aufgegriffen. Der Verband hat zudem zu den Themen der Nachhaltigkeit im Facility Management (FM) eine Richtlinie (GEFMA 160) herausgebracht sowie ein entsprechendes Zertifikatzertifizierungsverfahren eingeführt. Auf dem Anwendertag wurden nachhaltige Bewirtschaftungsprozesse und FM-Dienstleistungen diskutiert sowie Fragen der Implementierung von Nachhaltigkeitsstrategien zur Steigerung bspw. des Mietniveaus, zur Umwelt- und Ressourcenschonung sowie die Sicherstellung eines langfristigen wirtschaftlichen Erfolgs beleuchtet.

  

 

Abb. 1: Relevanz der Nachhaltigkeit für verschiedene Phasen einer Immobilie 
(zur Vergrößerung anklicken)

 

Begriffsdefinition – weit gefehlt!

Bereits der Begriff der „Nachhaltigkeit” kann juristisch und im Volksmund zu Problemen und falschen Vorstellungen oder Frustration führen. Ob Gemüse, Hotels oder Konsumgüter, alles sollte heute „nachhaltig” sein. Der Begriff darf und sollte nicht im Sinne einer Marketing-Floskel falsch verwendet werden, sondern er sollte möglichst konkret mit Fakten und messbaren Parametern angereichert werden, um einen tatsächlichen und erkennbaren Mehrwert zu erzeugen.

 

Vertragsgestaltung

Nicht zuletzt sind diese Umstände auch in der Vertragsgestaltung zu berücksichtigen. Denn es handelt sich bei „Nachhaltigkeit” oder bspw. „Green Building” um juristisch nicht definierte Begriffe. Eine verlässliche Definition bspw. zu „grünen” Miet-, Bau-, oder FM-Verträgen fehlt. Allgemein können solche Vertragstypen wohl dann als „grün” bzw. „nachhaltig” bezeichnet werden, wenn sie besondere Regelungen zu einem umweltfreundlichen Zustand bzw. entsprechende Nutzung und Betrieb sicherstellen. Die Spanne denkbarer Regelungen ist sehr umfangreich. Sie reichen neben der inhaltlichen Komponente von rein unverbindlichen Absichtserklärungen, wie z.B. „die Immobilie umweltfreundlich zu betreiben und zu nutzen” bis hin zu sehr verbindlichen und eindeutigen Vertragsvereinbarungen mit Rechtsfolgen bei Nichteinhaltung der Verpflichtungen („sanktionsbewehrte Nachhaltigkeitspflichten”).

 

Was kann man vertraglich vereinbaren?

Es gibt sehr weit gefächerte Regelungsaspekte in einem nachhaltigen bzw. grünen FM-Vertrag. Die Regelungsaspekte sind stets im Abgleich und Zusammenhang mit der jeweiligen Leistungsbeschreibung und den jeweiligen Besonderheiten einer Immobilie zu sehen. Regelungsaspekte sind regelmäßig bspw.:
  • Offenlegung von Verbrauchs- und Nutzungsdaten (Reporting/Monitoring)

  • Organisation, Verfahrensabläufe (bspw. Implementierung eines sog. Nachhaltigkeitsausschusses)

  • laufende Optimierung (bspw. Nebenkosten)

  • bedarfsgerechte bzw. ressourcenschonende Beauftragung

  • Ermittlung und Überwachung der CO2-Bilanz

  • Ausrichtung des Vertrags bzw. der Leistungen an (künftigen)Zertifizierungssystemen

  • Rechtsfolgen bei Nichteinhaltung

 

In bestehenden FM-Verträgen existieren derzeit keine gängigen Standards, was im Hinblick auf grüne FM-Verträge zu regeln ist. Es gibt zwar bereits einige Initiativen, wie Standardregelungen formuliert werden könnten, diese haben sich jedoch noch nicht signifikant in der Praxis etabliert bzw. in der Vertragspraxis durchgesetzt.

 

Neue juristische Herausforderungen

Juristische Fragen und Problemstellungen, die in diesem Kontext auftauchen, werden zunehmend in der juristischen Literatur diskutiert. So sind rechtliche Fragestellungen zu beantworten, wie bspw.:
  • Welche Rechtsnatur hat ein Gebäudezertifikat?
  • Welche Rechtsnatur hat der Auditorenvertrag?
  • Wer haftet, wenn ein Zertifikat falsch ist – die Zertifizierungsstelle, der Auditor oder beide?
  • Was müssen rechtskonforme und durchsetzbare vertragliche Vereinbarungen enthalten?
  • Gibt es gesetzliche Vorgaben/Mindeststandards an einen Zertifizierungsprozess?
  • Wie können vertragliche Vereinbarungen gesteuert bzw. kontrolliert werden?
  • usw.

 

Diese und andere juristische Fragestellungen, z.B. auch welche Regelungen ggf. im Sinne von Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam sind, gewinnen mehr und mehr an Bedeutung – auch weil verschiedenste Personen involviert sein können (Zertifizierungsstelle, Auditor, Eigentümer, Nutzer, Mieter, Betreiber, Immobilienkäufer, Investor, Baufirma, Architekt) und zueinander in unterschiedlichen vertraglichen Beziehungen und Verantwortlichkeiten stehen. Da stellt sich schnell die Frage, wer hat einen Fehler zu verantworten, wenn sich herausstellt, dass der Nachhaltigkeitsaspekt in einer Phase des Immobilienzyklus falsch umgesetzt bzw. nicht erfüllt wurde.

 

Haben Sie Interesse daran, rechtskonforme und transparente Nachhaltigkeitsaspekte in Ihren Verträgen, z.B. in Bau-,  Miet-, FM- bzw. Betreiber-Verträgen, verbindlich zu regeln? Stellen sich Ihnen ähnliche Fragen? Sprechen Sie uns gerne an! Wir gestalten die rechtlichen Rahmenbedingungen für Ihre Immobilie und beraten Sie gerne!

 

zuletzt aktualisiert am 30.11.2016

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