BGH: Zur ordnungsgemäßen Anlageberatung bei geschlossenen Immobilienfonds

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in einem Urteil vom 11. Dezember 2014 (Az. III ZR 365/13) zu der Frage der ordnungsgemäßen Anlageberatung in Zusammenhang mit der Zeichnung einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds, insbesondere im Hinblick auf die Berücksichtigung des Anlageziels des Anlegers sowie die Aufklärung über die Fungibilität der Anteile geäußert. Das Urteil bezieht sich auf einen Fonds in der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), enthält jedoch auf andere Rechtsformen anwendbare Aussagen, die nachfolgend erläutert werden. Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Nach mehreren Gesprächen beteiligte sich der Kläger auf Empfehlung eines Mitarbeiters der Beklagten an dem fraglichen Immobilienfonds, der nach vier Jahren zunächst in eine wirtschaftliche Schieflage geriet, bis im Jahr 2003 schließlich das Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Der Kläger macht geltend, dass er die Investition zum Zwecke der Altersvorsorge getätigt habe, der mit einer Beteiligung an dem Immobilienfonds nicht hätte erreicht werden können. Zudem sei er über das Totalverlustrisiko und die praktisch fehlende Fungibilität nicht beziehungsweise nicht ordnungsgemäß aufgeklärt worden. Der BGH ist dem auf diesem Vortrag basierenden Schadensersatzbegehren des Klägers nicht gefolgt.

Im Rahmen der von dem Anlageberater geschuldeten anlegergerechten Beratung müssen die persönlichen wirtschaftlichen Verhältnisse des Kunden berücksichtigt und insbesondere das Anlageziel, die Risikobereitschaft und der Wissensstand des Anlageinteressenten abgeklärt werden. Die empfohlene Anlage muss unter Berücksichtigung des Anlageziels auf die persönlichen Verhältnisse des Kunden zugeschnitten sein. Zwar kann nach Auffassung des BGH die Empfehlung einer unternehmerischen Beteiligung wegen des damit regelmäßig verbundenen Verlustrisikos fehlerhaft sein, wenn die Investition der sicheren Geldanlage dienen soll. Allerdings lässt nicht schon allein der Umstand, dass die Kapitalanlage auch der (ergänzenden) Altersvorsorge dienen soll, nicht den grundsätzlichen Schluss zu, dass die Empfehlung zu einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds keine anlegergerechte Beratung darstellt. Dies gilt nach Auffassung des BGH insbesondere dann, wenn bereits eine ausreichende Absicherung für das Alter besteht und es gerade auch darum gehen soll, Steuern einzusparen. Denn Letzteres ist regelmäßig nicht ohne Verlustrisiko zu erreichen. Darüber hinaus handelt es sich bei einem geschlossenen Immobilienfonds – so der BGH – um eine Art der Unternehmensbeteiligung, bei der das Risiko eines hohen oder vollständigen Kapitalverlusts gering ist, weil selbst bei unzureichendem Mietertrag jedenfalls der Sachwert des Immobilienvermögens normalerweise erhalten bleibt. Auch wenn ein Teil des Fondskapitals fremdfinanziert wird, macht das die Fondsbeteiligung noch nicht zu einer „hochspekulativen” Anlage, die für eine nur ergänzende Altersvorsorge von vorneherein als untauglich angesehen werden müsste.

Im Hinblick auf die Aufklärungspflicht über die eingeschränkte Fungibilität der Fondsanteile führt der BGH aus, dass ein Anlageberater zwar grundsätzlich gehalten ist, den Anlageinteressenten darauf hinzuweisen, dass die Veräußerung eines solchen Anteils in Ermangelung eines entsprechenden Markts nur eingeschränkt möglich ist. Die persönliche Aufklärungspflicht des Beraters entfällt jedoch, wenn die entsprechende Belehrung in einem Prospekt enthalten ist und der Berater davon ausgehen darf, dass der Kunde diesen gelesen und verstanden hat. Der BGH hält die im vorliegenden Fall durch den Prospekt erfolgte Aufklärung für ausreichend. Danach genügt es, wenn darauf hingewiesen wird, dass die Veräußerung der Beteiligung mangels eines institutionalisierten Zweitmarkts praktischen Schwierigkeiten begegnen kann und die Beteiligung langfristig ausgerichtet sein sollte. Soweit sogar die Unterstützung bei etwaigen Verkaufswünschen angeboten wird – wie es vorliegend der Fall war –, enthält dies (inzident) eine Bestätigung dafür, dass es keinen allgemein zugänglichen geregelten Zweitmarkt gibt.