Punktuelle Reparaturarbeiten im Bestandsbau

KG, Urteil vom 13. April 2021, Az.: 21 U 45/19

Beauftragung von punktuellen Reparaturen im Bestandsbau nach Leistungsverzeichnis (Einheitspreise) umfasst keine Kosten weiterer Baumaßnahmen.

Die Klägerin ist Werkunternehmerin. Der Beklagte ist Pächter eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks. Der Beklagte beauftragte die Klägerin in insgesamt vier Aufträgen zu Reparaturen / Maßnahmen im Zusammenhang mit dem Heizungssystem des Gebäudes. Allen durch die Klägerin ausgeführten Leistungen lag ein Angebot der Klägerin zugrunde. Die Durchführung der von der Klägerin verlegten Leitungen durch die Decken des Gebäudes waren nicht dicht, so dass Essensgerüche von einem Stockwerk zum anderen dringen konnten. Der Beklagte meint, dass durch die ordnungsgemäße Abdichtung der Durchbrüche höhere Kosten entstehen und bezahlt die Rechnungen für die Aufträge 2-4 nicht. Mit ihrer Klage nimmt die Klägerin den Beklagten auf Zahlung der Rechnungen in Anspruch, die Klage hat dem Grunde nach Erfolg.

Das KG entschied über die Berufung des Beklagten und Anschlussberufung der Klägerin und sah den Werklohnanspruch der Klägerin gegen den Beklagten dem Grunde nach als begründet an. Es ist unstreitig zwischen den Parteien, dass die Deckendurchführungen mangels ordnungsgemäßer Abdichtung mangelhaft sind. Der Senat führt aus, dass die Klägerin nicht verpflichtet ist, diese Mangelbeseitigung ohne zusätzliche Vergütung zu erbringen. Die Leistungen sind nicht von der Vergütung erfasst, die die Parteien für die Leistungen der Klägerin vereinbart haben. Die Klägerin hat ihre Leistungen mit einem Leistungsverzeichnis nach Einheitspreisen angeboten. Der Verschluss der Deckendurchbrüche ist dort weder aufgeführt, noch einer der dort beschriebenen Teilleistungen zuzuordnen.

Dieses Verschließen ist auch nicht deshalb ohne Mehrvergütung in den (Teil-)Aufträgen des Beklagten umfasst, weil diese Sichtweise seiner Interessenlage entspricht. Denn umgekehrt entspricht es ebenso den Interessen der Klägerin, sich im Rahmen dieser Aufträge nicht ohne Mehrvergütung zu Leistungen zu verpflichten, die über das Leistungsverzeichnis hinausgehen. Bei diesem Interessengegensatz ist es nach Meinung des Senats entscheidend, dass es sich bei der streitgegenständlichen Baumaßnahme um eine punktuelle Reparatur- bzw. Sanierungsmaßnahme in einem älteren Bestandsgebäude handelt. Wenn eine solche Baumaßnahme aus Anlass eines konkreten Schadensfalls in Auftrag gegeben wird, ist für den Besteller in der Regel erkennbar, dass sich der genaue Umfang der Leistungen, die zur Erreichung des Ziels der Maßnahme erforderlich sind, mitunter erst im Verlauf Arbeiten herausstellt. Insbesondere wenn es dem Besteller um eine günstige Reparaturmaßnahme geht und der Unternehmer sich darauf einlässt und bemüht ist, in seinem Angebot die Kosten niedrig zu halten, ist für eine objektive Vertragspartei erkennbar, dass der Unternehmer mit diesem Angebot im Zweifel nur die explizit aufgeführten Leistungen erbringen will und nicht bereit ist, den geschuldeten funktionalen Erfolg auch dann zu dieser Vergütung zu erbringen, wenn sich Weiterungen ergeben. Möchte der Besteller die vereinbarte Vergütung in einem solchen Sinne funktional oder pauschal verstanden wissen, sodass die schwer kalkulierbaren Risiken seiner Bestandsimmobilie vom Bauunternehmer übernommen werden, dann muss es konkrete Anhaltspunkte dafür geben, dass sich der Unternehmer darauf eingelassen hat.

Weiterhin führt das KG aus, dass wenn für einen Werkunternehmer erkennbar ist, dass mit den Leistungen, die er für die vereinbarte Vergütung zu erbringen hat, kein funktionstauglicher Erfolg zu erzielen ist, er den Besteller hierauf hinweisen muss. Der fehlende Hinweis kann einen Schadensersatzanspruch begründen, den der Besteller einredeweise gegen den Vergütungsanspruch einwenden kann. Dies setzt allerdings weiter voraus, dass der Besteller im Falle des Hinweises den Werkunternehmers nicht oder jedenfalls nicht in diesem Umfang beauftragt hätte.

Fazit:

Bei punktuellen Reparaturen / Sanierungsarbeiten in Bestandsimmobilien ist bei Zugrundelegung eines Leistungsverzeichnisses nach Einheitspreisen jenes für den Leistungsumfang des Werkunternehmers maßgeblich. Ist eine Werkleistung nicht vom Leistungsverzeichnis umfasst, ist sie in der Regel ohne Mehrvergütung nicht zu erbringen.