Schwarzarbeit ist kein Mangel

BGH, Urteil vom 28. Mai 2021, Az.: V ZR 24/20

Ein Grundstück ist nicht allein deshalb mangelhaft, weil bei der Errichtung des darauf befindlichen Gebäudes gegen das SchwarzArbG verstoßen wurde.

Die Klägerin kaufte mit notariellem Vertrag ein Grundstück von der Beklagten. In dem Vertrag wurden die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels ausgeschlossen. Das auf dem Grundstück erbaute Gebäude wies im Zuge von Umbauarbeiten Mängel (Feuchtigkeit im Keller) auf. Die Klägerin machte daher eine Kaufpreisminderung geltend. Das Landgerichtgericht wies die Klage ab. Das Kammergericht hat die Berufung durch Teilurteil zurückgewiesen. Mit der Revision zum BGH wendet sich der Beklagte gegen das Schlussurteil.

Der BGH hob das Schlussurteil insoweit auf, als dies zum Nachteil des Beklagten erkannt worden ist. Die Klägerin argumentierte unter anderem, dass der Beklagte die Klägerin darüber hätte unterrichten müssen, dass das Gebäude teilweise in Schwarzarbeit errichtet worden ist. Sie sei deshalb arglistig getäuscht worden. Die Annahme hält einer rechtlichen Prüfung jedoch nicht stand. Folgend der Ansicht des BGH verkennt das Berufungsgericht den Anknüpfungspunkt der Arglist in § 444 BGB und die ihr nach dieser Vorschrift zugedachte Wirkung. Aufgrund des systematischen Zusammenhangs der §§ 444 und 437 BGB meint Mangel jeden einzelnen Mangel, auf den sich der Käufer beruft. Arglist liegt demnach nur vor, wenn der Verkäufer diesen konkreten Mangel kennt oder zumindest im Sinne eines bedingten Vorsatzes für möglich hält und billigend in Kauf nimmt. Das schließt es aus, ein arglistiges Verschweigen von Mängeln durch den Verkäufer allein daraus abzuleiten, dass das Gebäude auf dem verkauften Grundstück teilweise unter Verstoß gegen das Schwarzarbeitbekämpfungsgesetz (SchwarzArbG) errichtet worden ist. Das SchwarzArbG knüpft daran an, ob sozial-, steuer- und gewerberechtlichen Pflichten Folge geleistet wurde, aber es befasst sich nicht mit dem Inhalt der versprochenen Leistungen. Erst recht sagt dieses Gesetz nicht aus, dass die vereinbarte Leistung nicht wie vorgesehen erbracht wurde. Der Verstoß gegen dieses Gesetz lässt folglich nicht auf eine mangelhafte Leistung schließen. Die Tatbestände des SchwarzArbG geben keine Auskunft darüber – und darauf kommt es bei der Arglist an –, dass der Auftraggeber Kenntnis von Fehlern bei der Ausführung der Werkleistung hatte oder einen solchen Fehler billigend in Kauf genommen hätte. Sie begründen noch nicht einmal den Verdacht, dass die Arbeiten nicht ordnungsgemäß ausgeführt worden sind und das Grundstück deshalb mangelhaft sei. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass ein Verstoß gegen das SchwarzArbG zur Nichtigkeit des Werkvertrags führt. Die Nichtigkeit des Vertrages bietet keine Grundlage für die Annahme, dass die Leistung mangelhaft gewesen wäre oder der Auftraggeber davon Kenntnis gehabt hätte.

Zudem stellt der BGH noch einmal deutlich klar, dass erstens das arglistige Verschweigen eines Mangels nicht dazu führt, dass sich der Verkäufer gar nicht mehr auf einen vereinbarten Haftungsausschluss berufen kann, sondern ihm vielmehr die Berufung auf diesen Mangel nur insoweit verwehrt ist, als er den Mangel verschwiegen hat. Und zweitens betont der BGH, dass es für die Annahme von Arglist nicht genügt, dass sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen.

Fazit:

Der Verstoß gegen das SchwarzArbG lässt ein Gebäude nicht „mangelhaft” werden. Eine andere Frage ist, ob dies mittelbar Auswirkungen auf weitere Vereinbarungen im Kaufvertrag haben kann.