Formelle Anforderungen eines Mieterhöhungsverlangens

BGH, Urteil vom 7. Juli 2021, Az.: VIII ZR 167/20

Zu den formellen Anforderungen eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB gehört weder ein beigefügter Mietspiegel noch die Angabe einer Mietpreisspanne.

 
Der Beklagte bewohnt seit dem 15. Juni 2016 eine circa 80 m² große Dreizimmerwohnung des Klägers in Nürnberg. Der Kläger forderte den Beklagten mit Schreiben vom 6. November 2018 auf, einer 15 %-igen Erhöhung der seit Mietbeginn unverändert gebliebenen Nettokaltmiete von monatlich EUR 490 um EUR 73,50 auf EUR 563,50 ab dem 1. Januar 2019 zuzustimmen. Das Schreiben nahm Bezug auf den Nürnberger Mietspiegel 2018 und enthielt den Hinweis, dass dieser beim Vermieter eingesehen werden könnte. Darüber hinaus war eine Darstellung der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von EUR 627,98 unter Einbeziehung einiger Merkmale der Wohnung enthalten. Nachdem der Beklagte die Zustimmung verweigerte, machte der Kläger sein Begehren gerichtlich geltend. Das Amtsgericht wies die Klage als unzulässig ab. Die Berufung hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der Revision vor dem BGH verfolgte der Kläger sein Zustimmungsbegehren, diesmal erfolgreich, weiter.

  
Der BGH widersprach der Auffassung des Berufungsgerichts, dem Erhöhungsverlangen fehle es an einer ausreichenden Begründung, da ihm weder der Mietspiegel beigefügt worden sei, noch er eine einschlägige Mietpreisspanne enthalte. Dies sei aber, so das Berufungsgericht, notwendig, damit der Mieter die Berechtigung des Begehrens überprüfen könne. Nach dem BGH hat das Berufungsgericht, unabhängig davon, dass die Einhaltung der Förmlichkeiten des § 558a BGB dem materiellen Recht zuzuordnen ist und es sich demnach vorliegend um eine Frage der Begründetheit und nicht der Zulässigkeit handelt, das Vorliegen der formellen Voraussetzungen des Erhöhungsverlangens rechtsfehlerhaft verneint. Zwar sei es richtig, dass dem Mieter die Möglichkeit eröffnet werden soll, die Berechtigung des Verlangens zu überprüfen. Dies sei dem Mieter aber auch dann möglich und auch zumutbar, wenn es sich um einen allgemein zugänglichen Mietspiegel handelt oder der Vermieter dem Mieter eine anderweitige Einsichtsmöglichkeit anbietet. Der Nürnberger Mietspiegel ist öffentlich einsehbar und mit Hilfe der vom Vermieter mitgeteilten Merkmale der Wohnung war eine Überprüfung durch den Mieter möglich.

Fazit:

Nach einer Reihe mieterfreundlichen Entscheidungen in jüngerer Zeit ist diese Entscheidung nun eher vermieterfreundlich. Bei Mieterhöhungsverlangen ist künftig darauf zu achten, dass die mietbildenden Faktoren je nach Mietspiegel im Schreiben an den Mieter enthalten sind. Auch sollte dem Mieter, für den Fall, dass der Mietspiegel nicht öffentlich einsehbar ist, zumindest eine Möglichkeit in Aussicht gestellt werden, den Mietspiegel anderweitig einzusehen.