Einsichtsrecht eines Mieters in Abrechnungsunterlagen der Betriebskostenabrechnung

BGH, Urteil vom 27. Oktober 2021, Az.: VIII ZR 114/21

Vermieter müssen es ihren Mietern ermöglichen, die Betriebskostenabrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen.

Die Kläger sind Mieter einer Wohnung der Beklagten. Die Beklagte beauftragte einen externen Dienstleister mit der Erbringung von Hausmeisterleistungen. Nach dem Geschäftsbesorgungsvertrag der Beklagten mit diesem, hat die Beklagte die bei der Erbringung der Hausmeistertätigkeit entstandenen Kosten zu erstatten. Eine darüber hinausgehende Vergütung sollte der Dienstleister nicht erhalten. Auf das Begehren der Kläger, legte die Beklagte diesen den Geschäftsbesorgungsvertrag sowie die von dem Dienstleister erstellten Tätigkeitsnachweise und die an die Beklagte ausgestellten Rechnungen vor. Die Kläger begehren darüber hinaus noch die Einsichtnahme in Verträge und Belege aus dem Verhältnis des Dienstleisters und der für diesen tätig gewordenen selbstständigen oder angestellten Personen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat der Klage stattgegeben. Mit der Revision verfolgt die Beklagte nun das Ziel, das Urteil des Amtsgericht wieder herzustellen.

Der BGH sah die Revision insoweit als begründet an, dass eine Einsicht nur in die Rechnungen, die Subunternehmer dem Dienstleister für die Hausmeistertätigkeit gestellt haben, zu gewähren ist. Ein solcher Anspruch ergebe sich aus § 259 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 556 Abs. 3 BGB und umfasse sämtliche Rechnungen, die die Hausmeisterarbeiten beträfen. Bei der Beauftragung eines Dritten mit den Hausmeisterarbeiten sind grundsätzlich auch die mit diesem getroffenen Vergütungsregelungen und die erteilten Rechnungen vom Einsichtsrecht umfasst. Nur hieraus ergebe sich, ob die in der Betriebskostenabrechnung eingestellte Position dem von dem Dritten abgerechneten Betrag entspricht. Beauftragt der Dritte wiederum weitere Subunternehmer mit den Arbeiten, bezieht sich das Einsichtsrecht des Mieters nur dann auf die Unterlagen aus dem Verhältnis zwischen den Dritten und dem Subunternehmer, wenn der Vermieter mit dem Dritten ein unentgeltliches Tätigwerden vereinbart hat. Aufgrund der Kostenerstattungsregel im Geschäftsbesorgungsvertrag zwischen Vermieter und Dienstleister darf letzterer nur die entstanden Kosten geltend machen. In diesem Fall können ohne die Unterlagen des Subunternehmers die in der Betriebskostenabrechnung aufgeführten Positionen nicht nachvollzogen werden. Die Beklagte konnte dazu verurteilt werden, diese Unterlagen herauszugeben, weil sich der beauftragte Dienstleister im Geschäftsbesorgungsvertrag dazu verpflichtet hat, der Beklagten alle benötigten Daten und Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Folglich standen dem Begehren auch keine datenschutzrechtlichen Erwägungen entgegen.

Fazit:

Mit dieser Entscheidung zeigt der BGH wieder einmal wie weitreichend die Rechte des Mieters zu verstehen sind. Sie zeigt, dass bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung darauf zu achten ist, dass diese für den Mieter nachvollziehbar ist. Insoweit sind eine Reihe ähnlicher Fälle denkbar, in denen die dem Mieter zur Verfügung gestellten Unterlagen als unzureichend qualifiziert werden könnten.