Die Kosten der Fällung eines Baums sind umlagefähige Kosten

BGH, Urteil vom 10. November 2021, Az.: VIII ZR 107/20

Die Kosten der Fällung eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums sind grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten.

Die Beklagte ist Vermieterin einer Wohnung, in der die Klägerin als Mieterin seit 1978 wohnt. Auf dem Anwesen stand seit über 40 Jahren eine Birke, die die Beklagte im Jahr 2015 fällen lies. Grund der Fällung war, dass der Baum morsch und somit nicht mehr standfest war. Die hierfür angefallenen Kosten in Höhe von EUR 2.494,24 legte die Beklagte im Rahmen der Betriebskostenabrechnung 2015 als Gartenpflegekosten auf die Mieter um. Bei dem auf die Klägerin umgelegten Teil handelte es sich um EUR 415,29. Die Klägerin zahlte die auf diese Mehrkosten beruhende Nachzahlung unter Vorbehalt und verlangte von der Beklagten Rückzahlung nebst Zinsen. In den Vorinstanzen hatte die Klägerin keinen Erfolg und legte Revision ein. Auch diese hatte allerdings keinen Erfolg.

Der Klägerin habe keinen Anspruch auf Rückzahlung, da die Baumfällkosten als Kosten der Gartenpflege nach § 2 Nr. 10 BetrKV umlagefähig seien und somit nicht ohne Rechtsgrund geleistet wurden. Dies ergebe sich bereits daraus, dass der Baum morsch und nicht mehr standfest war, weswegen es sich um eine objektiv erforderliche Maßnahme der Gartenpflege handelte. Aber auch allgemein umfasst die Norm nach dem Wortlaut die Kosten der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen. Eine Beschränkung auf Gehölze bestimmter Art und Größe ergebe sich daraus nicht. Da eine Erneuerung regelmäßig die vorherige Entfernung von Pflanzen und Gehölzen erfordere, sei auch das Fällen eines Baumes vom Wortlaut umfasst. Insbesondere stelle das Fällen eines Baumes keine – nicht umlagefähige – Instandsetzungsarbeit dar. Letzteres sind Arbeiten, die Mängel an der Substanz der Immobilie beheben. Einen morschen Baum als Mangel der Immobilie zu deklarieren sei jedoch in Anbetracht des Umstands, dass ein Garten aus einer Vielzahl von Pflanzen besteht und eine konkrete Zusammensetzung an Pflanzen regelmäßig nicht geschuldet ist, falsch. Auch aus dem Umstand, dass der Vermieter mit dem Fällen eines nicht standfesten Baumes seiner Verkehrssicherungspflicht nachkommt, ergebe sich nichts anderes, da dies kein Kriterium für die Abgrenzung zwischen Instandhaltungs- und Betriebskosten sei. Zwar können nach § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV nur laufende Kosten auf die Mieter umgelegt werden, doch auch dieses Kriterium erfülle das Fällen eines Baumes. Laufend seien nämlich nicht nur Kosten, die in festgelegten oder absehbaren Zeitabständen anfallen. Es genüge auch ein mehrjähriger Turnus. Gerade die Lebensdauer von Pflanzen lasse sich nicht sicher voraussagen und die Betriebskostenverordnung nehme auch keine Ausnahme diesbezüglich vor.

Fazit:

Mit dieser Entscheidung schafft der BGH insoweit Rechtssicherheit, als die Frage, ob das Fällen eines (morschen) Baums Betriebs- oder Instandhaltungskosten darstellt, seit langem in der juristischen Literatur umstritten war.