Nur ein verbundener Mietvertrag oder doch zwei getrennte?

BGH, Beschluss vom 14. Dezember 2021, Az.: VIII ZR 95/20

Ein getrennt vom Wohnraum geschlossener Mietvertrag zur Benutzung von weiteren Grundstücksteilen ist nicht automatisch mit dem anderen Vertrag verbunden.

Die Entscheidung knüpft an den Trend an, neben der normalen Wohnraummiete auch zusätzliches Entgelt für Sonderleistungen, wie die Vermietung von Stellplätzen, zu verlangen. Die Klägerin mietete, noch durch einen mit dem Voreigentümer geschlossenen Mietvertrag, eine Wohnung in Berlin. Dabei kann laut dessen ursprünglichen AGB Benutzung eines zum Grundstück gehörenden unentgeltlich Parkplatzes gestattet werden. Nach einem Eigentümerwechsel hin zur Beklagten, entschied diese sich, die Parkplätze nur noch gegen ein Entgelt zu vermieten. Dazu schloss sie einen zweiten Mietvertrag, der ein eigenes Kündigungsrecht für den Parkplatz beinhaltete, welches sie später auch wahrnahm. Die Klägerin klagte nun gegen die Wirksamkeit der Kündigung, da ihrer Ansicht nach der Vertrag an das Schicksal des Wohnraummietvertrag geknüpft ist.

Der BGH verneinte die Unwirksamkeit der Kündigung und folgte dabei im Wesentlichen der Begründung des Berufungsgerichts. Dabei hielt der BGH an der bisherigen Rechtsprechung, dass bei einem schriftlich geschlossenem Wohnraummietvertrag und einem davon separat geschlossenen Mietvertrag über Stellplätze eine tatsächliche Vermutung für die Selbstständigkeit beider Verträge indiziert wird, fest (vgl. BGH Urteil vom 12. Oktober 2011 – VII ZR 422/12). Er stellt aber gleichzeitig klar, dass eine Widerlegung dieser Vermutung möglich sein kann, gerade wenn sich der Stellplatz auf demselben Grundstück befindet. Letzteres rechtfertige sogar eher die Annahme, der Vertrag solle in den Wohnraummietvertrag miteingeschlossen werden, solange es keine Umstände gibt, die für zwei getrennte Verträge sprechen.

Begründet wird die Selbständigkeit, neben dem gänzlich fehlenden Bezug auf den Wohnraummietvertrag im neu geschlossenen Stellplatzmietvertrag, vor allem im Hinblick darauf, dass innerhalb des Mietvertrages über den Stellplatz eine eigenständige Kündigungsmöglichkeit eingeräumt wird, die vom ordentlichen Kündigungsrecht im Wohnraummietvertrag abweicht. Laut BGH war es auch unbeachtlich, dass die Kündigungsfristen gleich waren, da, anders als nach dem gesetzlichen Leitbild beim Wohnraummietvertrag, kein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen müsse. Auch begründet eine durch einen Mietvertrag abgelöste Klausel keine Miteinbeziehung des ablösenden Mietvertrages in den Wohnraummietvertrag, solange diese eine unentgeltliche genehmigungsbedürftige Benutzung der Stellplätze gestatte. Eine solche Gestattung wird durch eine Benutzung nur gegen Entgelt widerrufen.

Fazit:

Gerade für Vermieter, die gesonderte Leistungen neben dem reinen Wohnraum, wie Parkplätze, Abstellkammern oder Kellerstücke, zur Benutzung stellen, besteht die Gefahr, dass solche Zusatzleistungen Bestandteil des Mietvertrag werden und dadurch an dessen Schicksal gebunden sind. Daher empfiehlt es sich bei der Formulierung von AGB-Klauseln, oder gesonderten Mietverträgen bzw. deren Zusammenspiel sehr sorgfältig umzugehen.