Maklerlohn trotz Vorkenntnis?

OLG Hamm, Urteil vom 09. Dezember 2021, Az.: 18 U 68/20

Ein Makler kann trotz Vorkenntnis des Kunden die Provision verdienen, wenn er Informationen liefert, die eine wesentliche Maklerleistung darstellen. Im vorliegenden Fall fehlte jedoch ein konkreter Anstoß zum Zustandekommen des Hauptvertrages.

Die Verkäuferin entschied sich ihre Eigentumswohnung zu verkaufen und schloss zu diesem Zweck mit der Beklagten einen qualifizierten Alleinauftrag bezüglich Maklerleistungen. Die Kläger wandten sich an die Beklagte und erklärten ihr Interesse an der Wohnung. Dabei legten die Kläger auch ihre Kenntnis von dem Objekt und der veräußernden Person gegenüber der Beklagten offen. Zeuge A übersandte für die Beklagte den Klägern das von ihm erstellte Exposé. Daneben übermittelte der Zeuge weitere Unterlagen zur Immobilie und stellte einen Besichtigungstermin in Aussicht. Später forderten die Kläger weitere Unterlagen an, die der Zeuge daraufhin übersandte. Auch führte der Zeuge eine Besichtigung der Wohnung mit den Klägern durch. Schließlich wurde der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen. Die Kläger zahlten den von der Beklagten übersandten Rechnungsbetrag in Höhe von EUR 11.602,50, wobei sie unter dem Verwendungszweck den Hinweis „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht” angaben. Mit der Klage begehren die Kläger die Rückzahlung dieses Betrags.

Nach Ansicht des Oberlandesgerichts Hamm haben die Kläger gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Zahlung aus Bereicherungsrecht, da der Beklagten kein Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision zustand. Ein Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision setzt voraus, dass ein wirksamer Maklervertrag und Hauptvertrag zustande gekommen ist, der Makler seine Maklerleistung erbracht hat und der Hauptvertrag aufgrund der Maklerleistung zustande gekommen ist. Zwischen den Klägern und der Beklagten ist durch das Zusenden des Exposés und der späteren Inanspruchnahme von Maklerleistungen zwar ein Maklervertrag zustande gekommen. Auch hat die Beklagte eine Maklerleistung in Form eines Nachweises der Gelegenheit zum Vertragsschluss erbracht. Allerdings fehlt es dabei an der Ursächlichkeit der Maklerleistung für den Abschluss des Kaufvertrags. Hat der Maklerkunde bereits Vorkenntnis von dem Objekt, hindert dies grundsätzlich den Provisionsanspruch, da der Kaufvertrag in diesem Fall nicht „infolge” der Nachweistätigkeit des Maklers zustande kommt. Hier hatten die Kläger bereits vor der Übersendung des Exposés Kenntnis hinsichtlich des Objekts, der Erwerbsmöglichkeit und der Vertragspartnerin. Die Vorkenntnis der Klägerin ist auch nicht deswegen unerheblich, weil eine Vorkenntnisklausel vereinbart wurde, da eine solche in AGB unzulässig ist. Auch dürfen sich die Kläger auf ihre Vorkenntnis berufen, weil sie ihre Vorkenntnis offengelegt haben. Nach dem Bundesgerichtshof kann ein Makler auch trotz Vorkenntnis seines Kunden die Maklerprovision verdienen, wenn der Makler zusätzliche Informationen liefert, die eine für den Erwerb wesentliche Maklerleistung darstellen. Um eine solche wesentliche Maklerleistung annehmen zu können, ist jedoch erforderlich, dass der Kunde durch den Nachweis des Maklers den konkreten Anstoß bekommen hat, sich um das ihm bereits bekannte Objekt zu kümmern. Dies wäre zum einen der Fall, wenn die vom Makler zugesandten Unterlagen vom Kunden benötigt werden, um eine Finanzierung zu erhalten. Allerdings war die Finanzierung des Objekts für die Kläger bereits vorher sichergestellt. Zum anderen kann auch in einer Besichtigung eine weitere wesentliche Nachweistätigkeit liegen. Dies gilt aber dann nicht, wenn die Wohnung dem Kunden – wie hier – bereits bekannt war.

Schließlich hat die Beklagte auch keine Maklerleistung in Form der Vermittlung erbracht, welche vorliegt, wenn der Makler auf den potenziellen Vertragspartner – hier die Verkäuferin – mit dem Ziel eines Vertragsabschlusses einwirkt. Vermittlungstätigkeit ist dabei die bewusste finale Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des zukünftigen Hauptvertrags. Daran fehlte es hier, da die Verkäuferin ohnehin dazu entschlossen war die Immobilie zu verkaufen.

Fazit:

Da der Makler für den Erfolg seiner Arbeit, nicht für den Erfolg schlechthin belohnt wird, genügt es nicht, dass die Maklerleistung auf irgendeinem Wege kausal für den Abschluss ist.