Verschiebung der Zahlungsfälligkeit bedarf der Schriftform

OLG Hamburg, Beschluss vom 24. Januar 2023, Az.: 4 U 141/22

Die zeitlich unbefristete Verschiebung der Fälligkeit der Zahlung der Nettomiete und Betriebskosten-vorauszahlung ist formbedürftig.

Die Mieterin schloss mit dem ehemaligen Vermieter einen Gewerberaummietvertrag ab und nutzte seit dem Jahr 2013 die angemieteten Räumlichkeiten zum Betrieb eines Fitnessstudios. Mit der damaligen Hausverwaltung vereinbarte die Mieterin mündlich, dass die Nettokaltmiete und die Betriebskostenvorauszahlung monatlich jeweils zu einem späteren Zeitpunkt als zum 3. Werktag eines jeden Monats fällig sein sollen. Diese Vereinbarung wurde von der Hausverwaltung im Juli 2014 schriftlich bestätigt. Die neue Vermieterin und zugleich Klägerin erwarb das Grundstück im Jahr 2014 und trat damit in den bereits mit der Mieterin bestehenden Mietvertrag ein. Die Eigentumsumschreibung auf die neue Vermieterin erfolgte im Dezember 2014. Die Mieterin machte im Juni 2018 von ihrem Optionsrecht Gebrauch, wodurch sich die Vertragslaufzeit bis zum 31. Dezember 2023 verlängerte. Mit Schreiben vom 31. Mai 2021 kündigte die Vermieterin den Mietvertrag ordentlich und fristgemäß zum 31. Dezember 2021 und berief sich darauf, dass der Mietvertrag nachträglich aufgrund der mündlichen Vereinbarung im Jahr 2014 formfehlerhaft wurde und dadurch als auf unbestimmte Zeit geschlossener Gewerbemietvertrag jederzeit ordentlich gekündigt werden kann.

Das OLG bejahte den Herausgabeanspruch der Vermieterin, da der zwischen den Parteien bestehende Gewerberaummietvertag durch die ordentliche Kündigung wirksam beendet worden ist. Obwohl der Mietvertrag zuvor bis zum 31. Dezember 2023 verlängert wurde und damit auf bestimmte Zeit geschlossen wurde, ist aufgrund der mündlichen Vereinbarung bezüglich der Änderung des Fälligkeitszeitpunktes von einem unbefristeten Mietvertrag auszugehen. Denn es ist zu einem Verstoß gegen das Schriftformerfordernis gekommen. Als auf unbestimmte Zeit geschlossener Mietvertrag konnte dieser Vertrag ordentlich gekündigt werden. Zur Wahrung des Schriftformerfordernisses müssen die wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere Mietgegenstand, Mietzins, Vertragsdauer sowie die Vertragsparteien schriftlich festgehalten werden. Auch Ergänzungen oder Veränderungen des Vertrags bedürfen der Schriftform, es sei denn, dass es sich um unwesentliche Änderungen handelt. Änderungen der Zahlungsmodalitäten, wie der Fälligkeitszeitpunkt, sind nicht unwesentlich und daher formbedürftig. Das OLG entschied, dass die Vermieterin in dem vorliegenden Fall ein schützenswertes Interesse an der sicheren Kenntnis hat, in welcher Höhe ihr ein Mietzins zustehen wird und wann dieser zu entrichten ist. Es spielt dabei für die Formbedürftigkeit keine Rolle, ob der Fälligkeitszeitpunkt geringfügig oder weiträumig verändert wird. Auch verstößt die Vermieterin nicht gegen Treu und Glauben, wenn sie sich auf den bestehenden Formmangel beruft. Insoweit stellt die Verschiebung des Fälligkeitszeitpunktes einen Nachteil für die Vermieterin dar, da sie die Zahlungen der Mieterin erst später erhielt und daher wegen ihrer eigenen Verpflichtungen in Vorleistung treten musste. Schließlich hat die Vermieterin auch nicht ihr Recht zur ordentlichen Kündigung verwirkt, weil etwa seit der formwidrigen Änderung des Vertrags mehr als sechs Jahre verstrichen waren. Die beanstandungslose Entgegennahme der später eingehenden Mietzahlungen hat in Bezug auf den Formverstoß keine Aussagekraft. Da die fehlende Schriftform hinsichtlich des Fälligkeitszeitpunktes von keiner der Parteien vor Ausspruch der ordentlichen Kündigung thematisiert wurde, durfte die Mieterin auch nicht auf eine mögliche Heilung des Formmangels oder dessen Unbeachtlichkeit vertrauen.

Fazit:

Das Schriftformerfordernis soll in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Bei Verstößen gegen das Schriftformerfordernis kann der Vertrag ordentlich gekündigt werden. Für die Parteien empfiehlt es sich daher, zusätzliche Vereinbarungen oder Änderungen des Mietvertrags stets zu verschriftlichen, damit der Vertrag nicht als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt mit der Folge der jederzeit möglichen ordentlichen Kündigung.