Verjährungsbeginn mit Rückerhalt der Mietsache

veröffentlicht am 3.6.2025 | Lesedauer ca. 2 Minuten

BGH, Urteil vom 29. Januar 2025, Az.: XII ZR 96/23

Die Verjährung beginnt mit dem Rückerhalt der Mietsache – auch wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet ist.

Die Beklagte mietete eine Halle nebst Lagerbüro von dem Kläger. Nach dem Mietvertrag verlängert sich das Mietverhältnis jeweils zum 5. Juni eines Jahres um ein weiteres Jahr, wenn es nicht unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten vor Ablauf der Mietzeit gekündigt wird. Die Beklagte hatte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 10. März 2020 zum „nächstmöglichen Zeitpunkt 17. Juni 2020“ gekündigt. Der Kläger wies die Beklagte darauf hin, dass das Mietverhältnis deutlich später enden würde als der 17. Juni 2020. Die Beklagte nutzte in der Folge das Objekt bis zum 31. Dezember 2020 weiter und warf an ebendiesem Tag die Schlüssel in den privaten Hausbriefkasten des Vermieters ein. Dieser erklärte am 7. Januar 2021 schriftlich, dass er die Rückgabe nicht akzeptiere und nicht empfangsbereit sei. Dennoch machte er im Juni 2021 Schadensersatz geltend, unter anderem für Instandsetzungskosten. Die Beklagte berief sich auf Verjährung. Der Mahnbescheid wurde am 30. August 2021 zugestellt.

Der Bundesgerichtshof wies die Revision des Vermieters zurück. Entscheidend war, dass der Vermieter die Mietsache bereits am 7. Januar 2021 zurückerhalten hatte – unabhängig davon, ob das Mietverhältnis formell noch lief oder der Vermieter die Rücknahme ablehnte. Maßgeblich sei allein, dass der Mieter den Besitz vollständig aufgegeben habe und der Vermieter ungehinderten Zugang zur Mietsache erlangt habe.

Der Einwurf der Schlüssel in den Hausbriefkasten des Vermieters genügte in diesem Fall für den Beginn der Verjährung, da der Vermieter dadurch die unmittelbare Sachherrschaft über das Mietobjekt erhielt. Dass der Vermieter seinen entgegenstehenden Willen und fehlende Empfangsbereitschaft des Schlüssels erklärt hatte, ändere daran nichts, solange er faktisch Zugriff auf die Räume hatte. Die Verjährungsfrist von sechs Monaten begann somit spätestens am 8. Januar 2021 und endete im Juli 2021. Der Mahnbescheid ging jedoch erst danach beim Gericht ein – die Schadensersatzansprüche waren damit verjährt. Die Verjährung hatte hingegen keinen Einfluss auf den Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses. Die Beklagte musste die Miete bis zum Ende des Mietverhältnisses am 4. Juni 2021 weiterzahlen.

Fazit

Vermieter sollten Rückgabehandlungen, wie den Einwurf von Schlüsseln nicht ignorieren. Die tatsächliche Rückerlangung des Besitzes – auch gegen den erklärten Willen – kann die Verjährungsfrist auslösen. Um Rechtsnachteile zu vermeiden, sollten mögliche Ansprüche zügig geprüft und rechtzeitig verjährungshemmende Maßnahmen eingeleitet werden.