Formmangel bei Nebenkostenanpassungen

veröffentlicht am 17.6.2025 | Lesedauer ca. 2 Minuten

BGH, Beschluss vom 14. Mai 2025, Az.: XII ZR 88/23

Die Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen ist formbedürftig – sie gilt als wesentliche Änderung und kann zur Kündbarkeit des Mietvertrages führen.

Im zugrundeliegenden Fall hatten die ursprünglichen Vertragsparteien eines langfristigen Gewerbemietvertrags mündlich eine dauerhafte Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart. Diese Vertragsänderung wurde nicht schriftlich dokumentiert. Nach dem Verkauf der Immobilie an einen Dritten berief sich der neue Eigentümer auf den Schriftformmangel und kündigte das Mietverhältnis ordentlich. Der Mieter hielt die Kündigung für rechtsmissbräuchlich, da der Formmangel auf eine für den Vermieter vorteilhafte Abrede zurückgehe, die nicht zu seinen Lasten genutzt werden dürfe.

Der Bundesgerichtshof hat erneut betont, dass auch die konkludente Erhöhung von Nebenkostenvorauszahlungen bei langfristigen Mietverhältnissen der gesetzlichen Schriftform des § 550 BGB unterliegt. Ein Verstoß gegen das gesetzliche Schriftformerfordernis kann dazu führen, dass das Mietverhältnis ordentlich gekündigt werden kann, auch wenn dies dem früheren Vermieter nach Treu und Glauben verwehrt gewesen wäre.

Die dauerhafte Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen stellt eine wesentliche Vertragsänderung dar, die schriftlich zu fixieren ist. Der Bundesgerichtshof folgt hier seiner bisherigen Rechtsprechung, wonach jede Mietänderung, die über mehr als ein Jahr gilt und nicht jederzeit widerruflich ist, dem Schriftformerfordernis unterliegt – unabhängig von der Höhe der Anpassung. Nebenkostenvorauszahlungen gelten als Bestandteil der Miete und sind daher ebenfalls betroffen.

Ziel der Vorschrift ist der Schutz des Grundstückserwerbers, der sich anhand der schriftlichen Vertragsunterlagen über wesentliche mietrechtliche Verpflichtungen und Kündigungsrisiken informieren können muss.

Auch wenn dem ursprünglichen Vermieter eine Berufung auf den Formmangel nach Treu und Glauben verwehrt gewesen ist, weil er durch die formunwirksame Vertragsänderung wirtschaftlich begünstigt wurde, gilt diese Einschränkung für den Erwerber grundsätzlich nicht – denn er war an der Vertragsänderung nicht beteiligt. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten kann dem Erwerber damit grundsätzlich nicht vorgeworfen werden.

Fazit

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs macht deutlich, dass das Schriftformerfordernis nach § 550 BGB (bzw. jetzt auch Textformerfordernis) im Gewerbemietrecht weiterhin hohe Bedeutung hat. Änderungen, die wesentliche Vertragsbestandteile betreffen, müssen zwingend schriftlich fixiert werden, wenn sie für mehr als ein Jahr gelten. Insbesondere bei langfristigen Mietverhältnissen und Eigentümerwechseln empfiehlt es sich, Vertragsänderungen sorgfältig zu dokumentieren und bei Bedarf rechtlich prüfen zu lassen.

Ab dem 1. Januar 2025 ersetzt im Gewerberaummietrecht die Textform die bisherige Schriftform des § 550 BGB für Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr. Für Altverträge gilt eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2025. Änderungen an bestehenden Verträgen nach dem 1. Januar 2025 unterliegen bereits der neuen Form. Trotz der Neuregelung empfehlen wir gerade bei komplexen Vertragswerken weiterhin die schriftliche Fixierung mit Unterschrift, um Rechtssicherheit und Beweisbarkeit zu gewährleisten.