Keine fristlose Kündigung bei fehlender Bürgschaft

veröffentlicht am 17.6.2025 | Lesedauer ca. 2 Minuten

BGH, Urteil vom 14. Mai 2025, Az.: VIII ZR 256/23

Das Urteil beantwortet die umstrittene Frage, ob die fristlose Kündigung wegen fehlender Bankbürgschaft zu Beginn des Mietverhältnisses zulässig ist.

Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über eine Wohnung, wobei als Mietsicherheit eine unbefristete, selbstschuldnerische Bankbürgschaft vereinbart wurde. Die Bürgschaft sollte spätestens zur Wohnungsübergabe vorgelegt werden. Der Mieter zog ein, ohne die Bürgschaft zu übergeben. Vier Monate nach der Wohnungsübergabe erklärte der Vermieter die außerordentliche, fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen der fehlenden Bankbürgschaft und klagte anschließend auf Räumung der Wohnung. Sowohl das Amts- als auch das Landgericht gaben dem Vermieter zunächst Recht und verurteilten den Mieter zur Räumung. Der Mieter legte gegen die Entscheidung Revision ein.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter das Mietverhältnis nicht gemäß § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen kann, wenn der Mieter eine vereinbarte Bankbürgschaft als Mietsicherheit nicht vorlegt. Die Vorschrift sei ausschließlich auf die Nichtzahlung einer (teilbaren) Barkaution anwendbar, nicht jedoch auf die Nichtübergabe einer Bürgschaftsurkunde oder anderer Sicherheitsformen. Der Gesetzgeber habe ausdrücklich nur die Fälle erfassen wollen, in denen der Mieter mit der Zahlung einer Kaution in Verzug ist. Die Norm spricht von einem „Betrag, der zwei Monatsmieten übersteigt“, was auf eine teilbare Geldleistung zugeschnitten ist. Eine Bankbürgschaft ist hingegen keine Geldleistung, sondern eine Urkunde, die eine Verpflichtung der Bank enthält. Ziel des § 569 Abs. 2a BGB ist es, den Vermieter davor zu schützen, dass der Mieter seine vertraglich geschuldete Barkaution nicht zahlt und so das Sicherungsinteresse des Vermieters gefährdet. Bei der Nichtvorlage einer Bankbürgschaft besteht zwar ebenfalls ein Sicherungsinteresse, aber die gesetzliche Regelung nimmt darauf bewusst keinen Bezug. Der Gesetzgeber wollte die fristlose Kündigungsmöglichkeit auf Zahlungsrückstände beschränken, nicht auf die Übergabe von Sicherungsurkunden. Eine analoge Anwendung des § 569 Abs. 2a BGB auf andere Sicherheiten als die Barkaution komme nicht in Betracht. Es fehle an einer planwidrigen Regelungslücke, da der Gesetzgeber die Problematik kannte und bewusst nur die Barkaution geregelt hat. Die fristlose Kündigung des Vermieters wegen Nichtvorlage der Bankbürgschaft ist daher unwirksam. Dem Vermieter stehen lediglich die allgemeinen vertraglichen Rechte zu, etwa die Geltendmachung eines Anspruchs auf Übergabe der Bürgschaft oder ggf. eine ordentliche Kündigung, sofern die Voraussetzungen vorliegen.

Fazit

Die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB ist bei fehlender Bankbürgschaft ausgeschlossen und gilt nur für Zahlungsrückstände bei Barkautionen. Vermieter müssen bei nicht vorgelegter Bürgschaft andere rechtliche Wege beschreiten. Für die Praxis ist daher eine genaue Unterscheidung der Sicherungsarten entscheidend.