Unwirksamkeit von Wertsicherungsklauseln bei Intransparenz

veröffentlicht am 1.7.2025 | Lesedauer ca. 2 Minuten

OLG Düsseldorf, Urteil vom 5. Juni 2025, Az.: 10 U 146/24

Wertsicherungsklauseln in Gewerberaummietverträgen unterliegen strengen Transparenzanforderungen und sind bei Verstößen gegen das AGB-Recht unwirksam.

Die Klägerin ist Mieterin und die Beklagte Vermieterin des streitgegenständlichen Gewerberaumobjekts. Der Gewerberaummietvertrag enthält eine sogenannte Wertsicherungsklausel bzw. Preisanpassungsklausel. Diese Klausel ermöglichte es der Vermieterin, die Miete entsprechend der Entwicklung eines bestimmten Indexes – hier: Verbraucherpreisindex – anzupassen. Die Mieterin fordert nun die Rückzahlung der aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete und argumentierte, dass die Preisanpassungsklausel unwirksam sei. Die Vermieterin lehnte die Rückzahlung ab. Das Landgericht gab der Klage statt und begründete dies mit der Unwirksamkeit der Klausel. Die Vermieterin legte Berufung ein.

Das Oberlandesgericht bestätigte die erstinstanzliche Entscheidung und begründete seine Entscheidung wie folgt: Die Klausel hält der AGB-Kontrolle nicht stand und verstößt gegen das Preisklauselgesetz. Wertsicherungsklauseln unterliegen der Kontrolle nach den Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen. Auch in Gewerberaummietverträgen müssen die Klauseln transparent und für den Mieter nachvollziehbar sein. Der Vertragspartner des Verwenders muss ohne fremde Hilfe erkennen können, welche finanziellen Belastungen auf ihn zukommen können.

Dies war vorliegend nicht der Fall, da die Klausel keine eindeutige und transparente Regelung zur Berechnung der Mietanpassung enthielt. Zwar wurde ein Index benannt Die Klausel ließ aber offen, auf welchen Stand des Indexes konkret abgestellt werden sollte. Dadurch war für die Mieterin nicht klar erkennbar, wann und in welchem Umfang eine Mietanpassung erfolgen sollte. Die Klausel enthielt keine klaren Vorgaben dazu, wie und wann die Mietanpassung wirksam werden sollte – z. B. ab welchem Schwellenwert oder in welchen Intervallen eine Anpassung erfolgen kann. Dies ermöglichte dem Vermieter einseitig und nach eigenem Ermessen Anpassungen vorzunehmen. Die Klausel verstößt daher zudem auch gegen das Preisklauselgesetz, weil sie keine hinreichend klare und nachvollziehbare Bemessungsgrundlage für die Mietanpassung enthält.

Während Verstöße gegen das Preisklauselgesetz grundsätzlich erst ab ihrer gerichtlichen Feststellung zur Unwirksamkeit führen, bewirken Verstöße gegen das AGB-Recht nach den §§ 307 ff. BGB die sofortige Unwirksamkeit der Klausel.

Fazit

Vermieter sollten ihre Vertragsgestaltung sorgfältig überprüfen und sicherstellen, dass Preisanpassungsklauseln klar, nachvollziehbar und im Einklang mit dem Preisklauselgesetz und dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen ausgestaltet sind. Für Mieter bedeutet dies, dass sie bei Unklarheiten über die Mietanpassung diese unklare Klausel erfolgreich anfechten und gegebenenfalls zu viel gezahlte Miete zurückfordern können.