Schonfristzahlung nach einer Kündigung

veröffentlicht am 29.7.2025 | Lesedauer ca. 2 Minuten

BGH, Urteil vom 9. April 2025, Az.: VIII ZR 145/24

Die Schonfristzahlung führt nur zur Unwirksamkeit der außerordentlichen fristlosen Kündigung, nicht jedoch zu einer Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung.

Der Kläger ist Vermieter und der Beklagte Mieter einer Wohnung. Aufgrund des bestehenden Zahlungsrückstandes von drei Monatsmieten kündigte der Kläger das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich mit einer Kündigungsfrist. Da der Beklagte die Wohnung nicht räumte, erhob der Kläger Räumungs- und Herausgabeklage gegen den Beklagten. Nach dem Kündigungsausspruch leistete der beklagte Mieter innerhalb der gesetzten Schonfrist eine Zahlung in Höhe des Rückstands. Das Amtsgericht hatte der Klage vollumfänglich stattgegeben. Gegen das erstinstanzliche Urteil legte der Beklagte erfolgreich Berufung ein. Das Berufungsgericht änderte das erstinstanzliche ab und wies die Klage ab.

Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung des Berufungsgerichts nunmehr aufgehoben und entschieden, dass der Kläger einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe gegen den Mieter hat. Zur Begründung führte der Bundesgerichtshof aus, dass die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 S.1 BGB nur Folgen für die fristlose Kündigung hat. Zahlt ein Mieter bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches die rückständige Miete in vollem Umfang, wird die außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam. Die Rechtsfolge der fristlosen Kündigung wird damit geheilt. Die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung mit einer Kündigungsfrist bleibt dagegen trotz der Begleichung der rückständigen Miete wirksam. Denn die Schonfristzahlung beseitigt nicht die Grundlage des Mietrückstands, sondern lediglich die unmittelbare Kündigungswirkung der außerordentlichen fristlosen Kündigung. Die Schonfristzahlung bezweckt nur den Schutz des Mieters vor einer schnellen und endgültigen fristlosen Beendigung des Mietverhältnisses, nicht jedoch eine vollständige Tilgung aller mietvertragswidrigen Folgen durch die Zahlung innerhalb der Schonfrist.

Fazit

Das Urteil präzisiert die Wirkungen einer rechtzeitigen Schonfristzahlung. Eine solche Zahlung heilt ausschließlich die Folgen der fristlosen Kündigung. Ein Vermieter, der nicht nur fristlos, sondern auch hilfsweise ordentlich gekündigt hat, kann daher beispielsweise auf Grundlage des bestehenden Mietrückstandes den Räumungsanspruch geltend machen. Der Mieter dagegen kann trotz der Schonfristzahlung die Räumungsklage nicht vollständig abwenden. Beide Parteien sollten daher die Wirkungen der Schonfristzahlung berücksichtigen, um die Rechtsfolgen korrekt einschätzen und steuern zu können.