Fortschreibungsfähiger und integrativer Ansatz zur Erstellung eines grundsicherungsrelevanten Mietspiegels

Von Christian Griesbach

Die Erstellung eines grundsicherungsrelevanten Mietspiegels erfolgt immer auf Grundlage einer statischen und stichtagsbezogenen Betrachtung des Wohnungsmarktes. Das von Rödl & Partner entwickelte Berechnungstool eröffnet die Möglichkeit, dieses statische Konzept selbstständig fortzuschreiben und auf diese Weise laufend zu aktualisieren und dynamisieren.

Statisches Konzept versus dynamische Rechtsprechung

Die Begrifflichkeiten „grundsicherungsrelevanter Mietspiegel” oder „schlüssiges Konzept” haben mittlerweile in der kommunalen Praxis Einzug gehalten, wenn es darum geht, die Angemessenheitsgrenzen der Kosten der Unterkunft nach § 22 SGB II und § 35 SGB XII zu ermitteln. Dabei handelt es sich jedoch immer um eine statische und stichtagsbezogene Betrachtung. Dies stellt die Kommune in der konkreten Anwendung jedoch vor folgende Herausforderungen:

Rechtsprechung und Kommentierung haben klar formuliert, dass das schlüssige Konzept „[…] die aktuellen Verhältnisse des örtlichen Wohnungsmarktes wiedergibt.” und „[…] durch kontinuierliche Fortschreibung bzw. Kontrolle hinreichend aktuell sein […]” muss.
Die Rechtsprechung ist durchaus dynamisch. Dies birgt die immanente Gefahr, dass Werte, die stichtagbezogen nach einem statisch ermittelten Verfahren erarbeitet worden sind, die bestehende Schlüssigkeit durch neue Rechtsprechung verlieren.
Die Gefahr der stichprobenbedingten Über- bzw. Unterschätzung der Angemessenheitsgrenzen besteht. Insbesondere beim Abgleich der allgemeinen Verfügbarkeit können die ermittelten Ergebnisse (z. B. Angebotsmieten oder Neuvertragsmieten) zu einem festen Erhebungsstichtag einen signifikanten Einfluss auf die Ableitungen für die Mietobergrenzen ausüben (z. B. nach Semesterbeginn in Städten mit hohem Studentenanteil).

Systeminhärente Fortschreibung als wesentlicher Indikator der Schlüssigkeit

Nach Ansicht von Rödl & Partner sollten sowohl die laufende Überprüfung, als auch die Fortschreibung der Angemessenheitsgrenzen im Hinblick auf die Nachhaltigkeit und Steuerbarkeit unbedingt von den Kommunen selbst durchführbar sein.

Rödl & Partner hat diesbezüglich ein auf MS-Excel basierendes Berechnungstool entwickelt, das Kommunen in die Lage versetzt, ihre Mietspiegeldaten und ihre Mietobergrenzen eigenhändig fortzuschreiben. Ausgehend von den oben beschriebenen Herausforderungen hat das entwickelte fortschreibungsfähige Berechnungsinstrument folgende Funktionalitäten und inhaltliche Struktur:

Aktualisierung und Integration der Rohdaten per Knopfdruck:

Alle Daten und Erkenntnisquellen können von der Kommune fortgeschrieben bzw. aktualisiert werden. Das Berechnungsinstrument unterstützt dies durch automatisierte und individuell angepasste Einlesefunktionen und -masken per Knopfdruck, z. B. für Sozialdaten oder Angebotsmieten. Vermieter- und Mieterbefragungsdaten können automatisiert mit dem Lebenshaltungskostenindex indiziert werden.

Das System unterstützt die Aktualisierung der Vermieterdaten mit einer Import- und Exportfunktion.

Vorschläge des Systems zur Bereinigung der erhobenen Daten:

Die eingelesenen Daten werden vom Programm angezeigt. Filter z. B. zur Extremwertkappung können im Prämissenkatalog gesetzt und verändert werden. Dubletten und lückenhafte Datensätze werden vom System angezeigt und entfernt.

Berechnung der MOG und Darstellung in einem Übersichtsblatt:

Die Berechnung erfolgt unter Anwendung der festgelegten Prämissen und der gewählten mathematischen Verfahren per Knopfdruck. Das Übersichtsblatt stellt die ermittelten Angemessenheitsgrenzen für die Bruttokaltmiete gegliedert nach Regionen und Wohnungsgröße dar.

Laufender Abgleich der ermittelten Angemessenheitsgrenzen mit dem am Markt verfügbaren Wohnungsangebot:

Das System bietet die Möglichkeit, die Angebotsmieten (Internet und Zeitung) laufend zu aktualisieren und die allgemeine Verfügbarkeit zu den ermittelten MOG zu prüfen. Die Liste der Angebotsmieten kann weiter als Angebotsmietdatenbank in Excel geführt und genutzt werden.

Automatisierte Berechnung mit veränderten Prämissen:
Der Prämissenkatalog enthält alle wesentlichen Festlegungen und Annahmen zur Berechnung. Dazu zählen beispielsweise die Definition einer Wohnung mit „einfachem Standard”, der Umfang des der Berechnung zugrundeliegenden Konfidenzintervalls, verschiedene Filtereinstellungen und die Zuordnung

der kreisangehörigen Kommunen zu den gebildeten oder neuen Regionen. Das Berechnungstool führt eine Neuberechnung mit veränderten Prämissen per Knopfdruck mit den bestehenden Datensätzen durch.

Vergleichende Darstellung (Preiselastizität) der aus den Prämissenveränderungen resultierenden Auswirkungen:

Die zusätzliche Funktion „Sensitivitätsanalyse” kann parallel zum Erhebungs- bzw. Fortschreibungsprozess genutzt werden und stellt bei veränderten Prämissen unterschiedliche Varianten gegenüber (Höhe der MOG, Auswirkungen auf Regionen, Verfügbarkeit, etc.).

Auswerfen eines Berichts zur Darstellung von Veränderungen je nach Bedarf:

Hier wird ein Kurzbericht erzeugt. Mögliche Standardauswertungen sind z. B. der Erhebungsumfang nach Regionen, die durchschnittlichen kalten Betriebskosten oder auch der Anteil der verfügbaren Angebots- und Neuvertragsmieten.

Benutzerdefinierte Anpassung auf bestehende schlüssige Konzepte

Grundsätzlich erfolgt die Übergabe des beschriebenen Berechnungstools zum Ende eines Projektes zur Ermittlung der Angemessenheitsgrenzen. Damit erhält die Kommune neben einem schriftlichen Bericht eine vollständige Berechnung der MOG inklusive der getroffenen Annahmen, der genutzten Erkenntnisquellen und der durchgeführten Rechenschritte zum Nachweis gegenüber der Sozialgerichtsbarkeit. Die Übergabe geht mit einer Schulung der verantwortlichen Mitarbeiter einher. Das Berechnungstool kann auf Wunsch aber auch auf Ihr bestehendes schlüssiges Konzept benutzerdefiniert angepasst werden.

Gerne unterstützen wir auch Sie dabei, die Angemessenheitsgrenzen für die Kosten der Unterkunft in Zukunft selbstständig zu ermitteln und fortzuschreiben. Für Fragen stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung!