BGH zur Grundversorgung bei Einzelzimmervermietung: Versorger dürfen sich an den Vermieter halten

​​​​​veröffentlicht am 14. Mai 2025

Ein aktueller Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 11. Februar 2025, Pressemitteilung vom 23. April 2025 (Az. VIII ZR 300/23) bringt Klarheit für Energieversorger: Wird eine Wohnung mit nur einem Strom- oder Gaszähler in einzelne Zimmer untervermietet, bleibt der Eigentümer bzw. Hauptvermieter Vertragspartner in der Grundversorgung. Für Stadtwerke bedeutet das: Die Ansprache und Abrechnung gegenüber dem Eigentümer sind rechtlich abgesichert – auch wenn mehrere Mieter in der Wohnung wohnen.

Worum ging es?

Ein Energieversorger hatte Strom und Gas für eine Wohnung geliefert. Die Eigentümerin – eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) – hatte die Zimmer dieser Wohnung separat an mehrere Mieter vermietet. Es bestand jedoch nur ein gemeinsamer Zähler. Die GbR war nicht ausdrücklich als Vertragspartnerin benannt, verweigerte aber die Zahlung. Der Energieversorger berief sich auf die sogenannte Realofferte – also ein Angebot zur Energielieferung, das durch die tatsächliche Entnahme angenommen wurde – und forderte die Zahlung der entsprechenden Lieferentgelte von der GbR.

Der Bundesgerichtshof konnte in dem vorinstanzlichen Urteil keine Fehler finden und bestätigte: Die GbR ist in diesem Fall Vertragspartnerin des Versorgungsvertrags. Maßgeblich ist, wer aus objektiver Sicht Empfänger der Energielieferung ist. In diesem Fall hatte nur die GbR Zugriff auf die gesamte Wohnung und somit die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Energieverbrauch. Zwar nutzten die Untermieter Strom und Gas, doch ein unmittelbarer Vertragsabschluss zwischen ihnen und dem Versorger kam nicht zustande – es fehlte an einem individuellen Zähler und einer eindeutigen Angebotsannahme durch die einzelnen Nutzer.

Die Entscheidung, auch wenn Sie im Wesentlichen eine Bestätigung der bisherigen Rechtsprechung des BGH darstellt, bringt dennoch Erleichterung im Tagesgeschäft:

• Klarheit bei der Vertragspartnerwahl: Bei nicht unterteilten Einheiten mit nur einem Zähler gilt der Eigentümer oder Hauptvermieter als Vertragspartner – nicht die einzelnen Zimmermieter, welche nur schwer oder gar nicht ermittelbar sind.
• Sicherheiten in der Forderungsdurchsetzung: Stadtwerke können sich bei offenen Forderungen direkt an den Vermieter halten, auch wenn dieser nicht aktiv einen Vertrag abgeschlossen hat.
• Keine Pflicht zur „Kleinteiligkeit“: Es besteht keine Verpflichtung, sich mit jeder einzelnen Nutzungseinheit in Wohngemeinschaften auseinanderzusetzen – solange der technische Anschluss zentral erfolgt.

Fazit

Der BGH stärkt die Position der Energieversorger bei dezentral vermieteten Wohnungen mit gemeinsamer Versorgung. Für Stadtwerke bedeutet das mehr Rechtssicherheit und weniger administrativen Aufwand. Ein wichtiger Beschluss für die Praxis – insbesondere in Zeiten zunehmender Vermietungskonzepte wie Wohngemeinschaften oder möblierter Zimmervermietung.​