Erbbaurecht

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Mit dem neuen Bürgerlichen Gesetzbuch wurde in der Tschechischen Republik der Grundsatz wieder eingeführt, wonach die Oberfläche Vorrang vor dem Boden genießt. Das bedeutet, dass ein Bauwerk, das denselben Eigentümer wie das Grundstück hat, auf dem es errichtet wurde, Bestandteil des gegenständlichen Grundstücks wird. Will man heutzutage ein Bauwerk auf einem fremden Grundstück errichten, ist zu überlegen, welches der zur Verfügung stehenden Institute man in Anspruch nimmt. Möglicherweise wird es das in der Vergangenheit häufig genutzte Mietrecht sein. In diesem Fall wird das Bauwerk jedoch Bestandteil des Grundstücks und kann in Zukunft nicht übertragen werden, was die meisten von uns sicherlich nicht goutieren werden. Daher steht uns ab dem neuen Jahr das sog. Erbbaurecht (in der tschechischen Terminologie als „Baurecht” bezeichnet) zur Verfügung.

Das Erbbaurecht ermöglicht dem Erbbauberechtigten, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten, wobei demselben zugleich das Recht erhalten bleibt, über das Bauwerk (bzw. das Erbbaurecht, welches das Bauwerk einschließt) zu verfügen. Ein Erbbaurecht gilt nach der neuen rechtlichen Regelung als Immobilie. Das bedeutet, es stellt den Gegenstand eines Eigentums dar, das verkauft, verschenkt oder verpfändet werden kann.

Das Erbbaurecht kann man sich als eine virtuelle Blase vorstellen, die das errichtete Bauwerk mit einschließt. Das Bauwerk unterliegt zwar den Regelungen über Immobilien, es ist de facto jedoch keine Immobilie. Ein Bauwerk ist nämlich weder eine selbständige Sache, die übertragen werden kann, noch Bestandteil des Grundstücks, auf dem es errichtet wurde. Das Bauwerk steckt sozusagen in dem Erbbaurecht. Ein Erbbauberechtigter wird zu keinem Zeitpunkt Eigentümer des Bauwerkes werden, auch dann nicht, wenn er darüber wie über sein Eigentum verfügt. Ein Erbbauberechtigter ist lediglich Besitzer des Erbbaurechts.

In Bezug auf das Grundstück, auf dem das Bauwerk steht, wird ein Erbbauberechtigter die rechtliche Stellung eines Nutzers einnehmen. Am häufigsten entsteht das Erbbaurecht auf Grundlage eines Vertrages.

Dieses kann jedoch auch auf Grundlage einer Entscheidung einer öffentlichen Verwaltungsbehörde und durch Ersitzung entstehen. Bis auf die zuletzt genannte Art entsteht das Erbbaurecht jeweils durch die Eintragung in ein öffentliches Register. Das Gesetz schließt nicht aus, dass ein Erbbaurecht auch zu jenem Teil eines fremden Grundstücks errichtet wird, auf dem der Erbbauberechtigte zwar kein Bauwerk errichten will, den er jedoch z.B. als Garten nutzen will. Wird ein Erbbaurecht errichtet, ist damit zu rechnen, dass der Erbbauberechtigte zu dem Grundstück, auf dem das Bauwerk errichtet ist, ein Vorkaufsrecht haben wird.

Ein Erbbaurecht kann gegen Entgelt oder unentgeltlich errichtet werden. Ein Entgelt kann entweder als eine einmalige Zahlung oder aber als regelmäßige, z.B. jährliche, Ratenzahlungen (sog. Erbbauzins)

vereinbart werden. Das Erbbaurecht kann jedoch nicht unbefristet erteilt werden. Es muss eine bestimmte Dauer vereinbart werden, die 99 Jahre nicht überschreiten darf. Dies jedoch hindert den Erbbauberechtigten und den Eigentümer des Grundstücks selbstverständlich nicht daran, während des Bestehens des Erbbaurechts eine Verlängerung zu vereinbaren. Für ein Erbbaurecht, das durch Ersitzung entsteht, hat der Gesetzgeber eine Dauer von 40 Jahren vorgesehen.

Das Erbbaurecht erlischt in der Regel nach Ablauf der Erbbaurechtsdauer oder durch eine Vereinbarung der Parteien, die durch das Gesetz als „Verzicht auf das Erbbaurecht seitens des Erbbauberechtigten” bezeichnet wird. Im Falle des Erlöschens des Erbbaurechts nach Ablauf der Erbbaurechtsdauer wird der Eigentümer des Grundstücks Eigentümer des Bauwerks. Dieser wird verpflichtet sein, dem Erbbauberechtigten die Hälfte des Wertes des Bauwerks zum Zeitpunkt des Erlöschens des Erbbaurechts zu bezahlen. Nach der neuen rechtlichen Regelung können der Erbbauberechtigte und der Eigentümer des Grundstücks auch andere Bedingungen vereinbaren, z.B. dass dem Eigentümer des Grundstücks beim Erlöschen des Erbbaurechts kein Anspruch auf die Hälfte des Wertes des Bauwerks zustehen soll.

Im Zusammenhang mit dem Erlöschen des Erbbaurechts muss erwähnt werden, dass mit dessen Erlöschen auch dessen Besicherung (ein Pfandrecht zum Erbbaurecht) erlischt. Falls ein Pfandgläubiger zum

Zeitpunkt des Erlöschens des Erbbaurechts gegenüber dem Erbbauberechtigten eine Forderung hat, wird diese aus der Ersatzleistung befriedigt, die der Eigentümer des Grundstücks verpflichtet ist, an den Erbbauberechtigten zu zahlen (von dem halben Wert des Bauwerkes zum Zeitpunkt des Erlöschens des Erbbaurechts). Falls jedoch der Erbbauberechtigte und der Eigentümer des Grundstücks vereinbaren, dass dem Erbbauberechtigten keine Ersatzleistung zustehen soll, wird auch der Pfandgläubiger vom Eigentümer des Grundstücks keine Leistung erhalten.

Das Erbbaurecht stellt ein Institut dar, welches nicht nur für die Errichtung eines neuen Bauwerks, sondern auch für den Umbau eines bestehenden Bauwerks in Anspruch genommen werden kann. Die Errichtung eines Erbbaurechts zu einem bereits bestehenden Bauwerk ist möglich, wenn der Eigentümer des Bauwerks nicht über die Mittel für dessen Instandsetzung verfügt. Der Eigentümer wird mit dem Umbau jemand Anderes beauftragen und wird dem Erbbauberechtigten als Vergütung eine zeitlich beschränkte Nutzung seines Bauwerkes ermöglichen. So können von dem alten neuen Institut auch Gemeinden, Bezirke sowie andere öffentliche Institutionen Gebrauch machen, die sich eine Instandsetzung von z.B. denkmalgeschützten Objekten nicht leisten können. Erst die Zeit wird zeigen, wie oft dieses Institut in der Tschechischen Republik in der Praxis Anwendung finden wird.