Die Grunderwerbsteuer in Tschechien

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Wenn wir eine Immobilie kaufen oder verkaufen, kann die Pflicht zur Bezahlung der Grunderwerbsteuer nicht außer Acht gelassen werden. Diese Problematik wird geregelt durch die sog. gesetzliche Maßnahme des Senates Nr. 340/2013 Slg. der Tschechischen Republik über die Grunderwerbsteuer, in aktueller Fassung, und wird darüber hinaus in der Verordnung des Ministeriums für Finanzen der Tschechischen Republik Nr. 419/2013 Slg. ausgeführt.​

Gegenstand der Grunderwerbsteuer ist der entgeltliche Erwerb eines Eigentumsrechtes zu einer Immobilie. Einer Besteuerung unterliegt ein Verkauf von Grundstücken, Bauten oder Wohneinheiten, aber z.B. auch ein entgeltlicher Erwerb eines sog. Baurechtes (entspricht dem deutschen Erbbaurecht). Einer Besteuerung unterliegen ferner Übertragungen von Miteigentumsanteilen an den oben angeführten Immobilien oder ein Tausch von Immobilien. 
 
Wem obliegt die Pflicht zur Leistung dieser Steuer? Bei dem Erwerb eines Eigentums durch Kauf (oder Tausch) ist primär der Übertragende grunderwerbsteuerpflichtig, in der Regel also der Verkäufer; bei einem Tausch beide Übertragenden. Das Gesetz ermöglicht es jedoch gleichzeitig, dass die Vertragsparteien (der Übertragende und der Erwerber) im Kaufvertrag oder im Tauschvertrag vereinbaren, dass der Erwerber steuerpflichtig ist. In diesem Zusammenhang muss darauf geachtet werden, dass die Übertragung der Steuerschuld im Vertrag auf den Erwerber klar und präzise formuliert wird. 
 
Wie hoch gestaltet sich die Grunderwerbsteuer in Tschechien? Für die Ermittlung des finalen Betrages muss zunächst die Bemessungsgrundlage festgestellt und nachfolgend auf dieser Grundlage die Steuer berechnet werden. Die Bemessungsgrundlage wird berechnet als Differenz zwischen dem Erwerbswert der Immobilie und abziehbaren Aufwendungen. 
 
Zuerst ist der sog. Erwerbswert der Immobilie zu beziffern, anschließend eine etwaige abziehbare Aufwendung. Der Erwerbswert kann als „Bewertung" der Immobilie verstanden werden, von dem sich die Höhe der Grunderwerbsteuer ableitet. Der Erwerbswert wird stets zu dem Tag bestimmt, an dem die Tatsache eintrat, die Gegenstand der Steuer ist. Als Erwerbswert gilt meist entweder (i) der vereinbarte Preis – z.B. also der Kaufpreis für ein Grundstück, oder (ii) der sog. steuerliche Vergleichswert. Die Bemessungsgrundlage leitet sich dann von dem höheren der beiden Beträge ab.  
 
Den Erwerbswert einer Immobilie bestimmen wir in der Regel also so, dass wir den Kaufpreis der Immobilie, d.h. das Entgelt für die Übertragung, mit dem sog. steuerlichen Vergleichswert vergleichen. Die Bestimmung des Kaufpreises stellt kein Problem dar, da dieser zwischen den Vertragsparteien vereinbart wird. Der steuerliche Vergleichswert dagegen muss berechnet werden. Es handelt sich um einen Betrag entsprechend (i) 75 % des sog. Richtwertes oder (ii) 75 % des festgestellten Preises. Der Steuerpflichtige kann so auswählen, welche der gegenständlichen Varianten er wählt, ob er also zur Ermittlung des steuerlichen Vergleichswertes den Richtwert oder den festgestellten Preis heranzieht. Der Unterschied zwischen beiden Möglichkeiten besteht darin, dass der Richtwert durch das Finanzamt festgelegt wird, während der festgestellte Preis durch ein Sachverständigengutachten ermittelt wird.  
 
Den Richtwert legt das Finanzamt nach den orts- und zeitüblichen Immobilienpreisen fest, wobei Art, Lage, Zweck, Zustand, Alter, Ausstattung und baulichtechnische Kennzahlen der Immobilie berücksichtigt werden. Die gewählte Variante, d.h. ob der Steuerpflichtige den steuerlichen Vergleichswert auf Grundlage des Richtwertes oder des festgestellten Preises festzulegen wünscht, wird in der Steuererklärung angeführt. Sofern ein Sachverständigengutachten erstellt wird, kann der Preis für das Sachverständigengutachten als abziehbare Aufwendung geltend gemacht und vom Erwerbswert der Immobilie abgezogen werden. 
 
Der Erwerbswert der Immobilie ist also in der Regel entweder der Kaufpreis oder der sog. steuerliche Vergleichswert, in Abhängigkeit davon, welcher Betrag höher ausfällt. Falls der Erwerbswert der Immobilie bzw. die Bemessungsgrundlage festgestellt wurde, kann die finale Grunderwerbsteuer berechnet werden. Der Steuersatz beträgt 4 % und wird somit auf Grundlage des Erwerbswertes der Immobilie nach Anzug einer etwaigen abziehbaren Aufwendung berechnet. Abziehbare Aufwendungen können die Kosten für die Erstellung eines Sachverständigengutachtens sein, sofern dieses für die Zwecke der Ermittlung des Erwerbswertes der Immobilie bzw. des steuerlichen Vergleichswertes Anwendung findet. 
 
Falls der Steuerpflichtige für die Berechnung der Steuer den Richtwert festlegt, ist er verpflichtet eine Steuervorauszahlung in Höhe von 4 % des vereinbarten Preises zu bezahlen. Diese Vorauszahlung und die Grunderwerbsteuer sind am letzten Tag der für die Abgabe der Steuererklärung geltenden Frist fällig. Die Frist für die Abgabe der Steuererklärung leitet sich davon ab, ob die erworbene Immobilie im Immobilienkataster erfasst wird. Bei in diesem Register eingetragenen Immobilien ist der Steuerpflichtige verpflichtet, die Steuererklärung spätestens bis zum Ende des dritten Kalendermonats nach dem Kalendermonat abzugeben, in dem die Eintragung des Eigentums zur Immobilie im Immobilienkataster vorgenommen wurde. Bei nicht im Immobilienkataster eingetragenen Immobilien läuft diese Frist ab dem Zeitpunkt des Erwerbs des Eigentumsrechtes zur Immobilie, d.h. z.B. ab Wirksamkeit des Vertrages. Die Vorauszahlung und die Grunderwerbsteuer werden an das Finanzamt abgeführt, in dessen Zuständigkeitsbereich der Ort fällt, in dem sich die Immobilie befindet.​