Wohnfläche berechnen: Was ist eine Türnische und kann man hier wohnen?

veröffentlicht am 6. Dezember 2023 | Lesedauer ca. 4 Minuten

Eigentlich war das Thema Wohnflächenabweichung abgearbeitet. Trotzdem findet der Bundesgerichtshof nun eine Lücke, die weitere Diskussionen erwarten lässt. Also: Auf ein Neues – messen Sie mal nach!

• Was ist „Wohnfläche“ überhaupt? »

• Konkreter Inhalt der „Wohnfläche“ »

• Streit um Mietminderung wegen abweichender Wohnfläche »

• Ausblick auf 2024 »

Die in fast jedem Wohnraummietvertrag genannte „Wohnfläche“ macht nach einem aktuell veröffentlichten Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) aktuell wieder Ärger. Eigentlich war seit dem Beschluss des BGH vom 22. Juni 2021, VIII ZR 26/20 klargestellt, dass die Angabe der Wohnfläche nicht nur eine unverbindliche Be­schrei­bung darstellt, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist. Mit der Folge, dass bei einer Abweichung von mehr als 10 Prozent ein Mangel der Mietsache vorliegt. Dies gilt auch dann, wenn die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag wie hier mit dem Zusatz „circa“ versehen ist.

Was ist „Wohnfläche“ überhaupt?

Der Begriff der „Wohnfläche“ ist auslegungsbedürftig, denn er hat keinen feststehenden Inhalt. Die Wohn­flächen­ver­ord­nung selbst gilt nur für den sozialen (preisgebundenen) Wohnungsbau, aber nicht auch für den (preisfreien) sonstigen Wohnungsmarkt. Gleichwohl wird die Wohnflächenverordnung als Auslegungshilfe herangezogen; es sei denn, die Parteien haben dem Begriff eine abweichende Bedeutung beigemessen – was selten bis nie vorkommt.

Eine Formulierung, wonach z.B. die Räume im Erd-, Zwischen- und Untergeschoss „zur Benutzung als Wohn­raum“ vermietet werden, lässt sich also so auslegen, dass die Grundflächen dieser Räume in die Berechnung der Wohnfläche einfließen sollten. Völlig unerheblich ist, ob die Räume im Kellergeschoss wegen un­ter­durch­schnitt­li­cher Beleuchtung nicht als Wohnraum genehmigungsfähig sind. Nur dann, wenn die Behörde eine Nutzung dieser Räume untersagen würde, läge ein Mietmangel vor.

Konkreter Inhalt der „Wohnfläche“

Damit meinte man, dass nun Klarheit besteht. Aber weit gefehlt! Denn die Wohnflächenverordnung selbst bietet weiteren Zündstoff. Etwa die Frage, was eigentlich eine Türnische ist und ob dieser ein eigener Wohnwert zukommt.

Nach Wohnflächenverordnung zählt die Türnische (mit oder ohne Schwelle) in der Regel nicht mit zur Wohn­fläche. Doch wann ist ein Loch in der Wand eigentlich eine Türnische? Etwa dann, wenn der Mieter zwei Räume miteinander verbindet und einen großen Rundbogen erstellt. Mit anderen Worten: muss das „Loch“ eine Tür beinhalten oder nicht? Diese Frage ist auch nicht etwa von untergeordneter Bedeutung, denn eine Abweichung von mehr als 10 Prozent führt zu einem dauerhaften Mangel.

Ein eigener Wohnwert kommt nach dem BGH der Türnische nicht zu. Das kommt höchstens bei außerge­wöhnlich großen Wanddurchbrüchen in Betracht. In der Regel zählt die Türnische also nicht mit, selbst, wenn der Mieter ein Möbel hineingestellt hat. Ob eine Tür oder ein Türrahmen installiert ist, spielt keine Rolle. Diese höchstrichterliche Präzisierung der Wohnflächenverordnung hat der BGH jetzt vorgenommen (Urteil vom 27. September 2023, Az.: VIII ZR 117/22).

Streit um Mietminderung wegen abweichender Wohnfläche

Anlass war die Auffassung einer Mieterin, die meinte, die Wohnfläche ihrer Wohnung sei um mehr als 10 Prozent kleiner als im Mietvertrag vereinbart. Das betrachtete sie als Mietmangel, weswegen sie die Miete minderte. Der Vermieter ging davon aus, dass die Mietminderung nicht angebracht sei und kündigte der Mieterin wegen Zahlungsverzugs. Weil die Mieterin daraufhin nicht ausziehen wollte, reichte der Vermieter Räumungsklage ein.

Das zuständige Amtsgericht Pinneberg beauftragte einen Sachverständigen damit, die exakte Wohnfläche der Wohnung festzustellen. Der Fachmann kam auf 43,38 Quadratmeter. Im Mietvertrag waren 48 Quadratmeter vereinbart, die Abweichung betrug mithin 9,63 Prozent. Gegen dessen Entscheidung zog die Mieterin jedoch – letztlich – vor den BGH. Ihrer Ansicht nach hatte sich der Sachverständige nämlich verrechnet: Er hatte auch die Fläche von je 0,1 Quadratmetern mitgerechnet, welche auf zwei Durchgänge zwischen Wohnzimmer und Schlafzimmer entfällt. In den Durchgängen befinden sich keine Türrahmen, geschweige denn Türen. Die Mie­ter­in hielt sie trotzdem für Türnischen – deren Fläche laut Wohnflächenverordnung nicht mitzählt.

Der BGH gab der Mieterin Recht, hob das Urteil auf und verwies den Fall zurück. Die Bundesrichter definierten mit größtmöglicher Exaktheit eine Türnische als „Öffnung in einer Wand, welche einen Durchgang durch die Wand“ ermöglicht. Ob an der Öffnung ein Türrahmen oder eine Tür installiert ist, sei dagegen unerheblich. Auch die konkrete Nutzung im Einzelfall spielt laut BGH keine Rolle, also etwa die Frage, ob der Mieter in die Nische ein Regal eingebaut oder sonstige Einrichtungsgegenstände darin abgestellt hat.

Ausblick auf 2024

Die Entscheidung macht deutlich, wie schwierig die korrekte Berechnung der Wohnfläche im Einzelfall sein kann und welche Folgen daraus resultieren. Gerade bei kleineren Wohnungen sind 10 Prozent Abweichung sehr schnell erreicht. Da kann auch die Türnische oder die Fensternische oder die Heizungsnische entscheidend sein. Nachdem die kleineren Wohnungen in Ballungsgebieten auch gleichzeitig die teuersten Wohnungen sind, liegt hier mit großer Wahrscheinlichkeit ein neuer, aber sehr objektiver und damit auch effektiver Hebel, die Miete „mal eben so“ um 10 Prozent zu verringern.

Es empfiehlt sich deshalb weiterhin, auf jedwede Flächenangabe im Mietvertrag zu verzichten. Unerheblich für die Auslegung der Vereinbarung im Mietvertrag ist, dass für die Berechnung einer Mieterhöhung oder die Be­rech­nung der Betriebskosten der Rechtsprechung des BGH zufolge stets die tatsächliche Wohnfläche maß­geblich ist. Sie vergeben sich also nichts.