Steuerliche Förderung des Mietwohnungsbaus durch Bundesregierung

​Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat am 29. August 2018 einen Referentenentwurf veröffentlicht, mit dem die Bundesregierung durch Sonderabschreibungen steuerliche Anreize für den Mietwohnungsneubau schaffen will. Die Initiative soll nach dem Referentenentwurf Mangel an bezahlbarem Wohnraum für Menschen mit geringem oder mittlerem Einkommen sowie die steigenden Mieten beseitigen. Der Gesetzesentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus zielt vorwiegend auf private Investoren ab, die sich verstärkt im bezahlbaren Mietwohnungsneubau engagieren sollen.

Der neu einzuführende § 7b EStG-E ermöglicht privaten Investoren für die Anschaffung und Herstellung neuer Wohnungen Sonderabschreibungen im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den folgenden drei Jahren von bis zu jährlich fünf Prozent vorzunehmen. Da diese Sonderabschreibung neben der regulären Abschreibung gemäß § 7 Absatz 4 EStG in Anspruch genommen werden kann, können innerhalb des Abschreibungszeitraums insgesamt bis zu 28% der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuermindernd angesetzt werden. Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen wird jedoch auf maximal 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt  Die Sonderabschreibungen kommen jedoch nur in Betracht, wenn die Baumaßnahmen aufgrund eines nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellten Bauantrags oder einer Bauanzeige erfolgen. Für Fälle der Anschaffung eines neuen Gebäudes wird ebenfalls auf das Datum des Bauantrages bzw. der Bauanzeige abgestellt. Zudem beschränkt sich die Förderung nur auf Immobilen, deren Anschaffungs- und Herstellungskosten 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Höhere Anschaffungs- oder Herstellungskosten führen ohne weiteren Ermessensspielraum zum vollständigen Ausschluss der Förderung. Durch diese Maßnahme soll der Bau von Mietwohnungen im unteren und mittleren Mietpreissegment gefördert werden. Schließlich müssen die förderfähigen Wohnungen mindestens in den zehn Jahren nach Anschaffung oder Herstellung zu Wohnzwecken vermietet werden.

Die in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen sind rückgängig zu machen, wenn gegen die zehnjährige Nutzungsfrist verstoßen oder die Baukostenobergrenze von 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung oder Herstellung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird. Ebenso führt die Veräußerung von begünstigten Wohnungen innerhalb der zehnjährigen Nutzungsfrist zu einer Versagung von Sonderabschreibungen, vorausgesetzt, der erzielte Veräußerungsgewinn unterliegt weder der Einkommen- noch der Körperschaftsteuer.

Die steuerliche Förderung soll zudem nur gewährt werden, wenn die EU-Vorschriften für sogenannte „De-minimis”-Beihilfen eingehalten werden. Insbesondere darf hierbei der Gesamtbetrag der einem einzigen Unternehmen gewährten De-minimis-Beihilfen in einem Zeitraum von drei Veranlagungszeiträumen 200.000 Euro nicht übersteigen.

Die Inanspruchnahme der Sonderabschreibungen wird zeitlich begrenzt auf im Jahr 2026 endende Wirtschafts- oder Kalenderjahre. Ab dem Veranlagungszeitraum 2027 sind Sonderabschreibungen auch dann nicht mehr möglich, wenn der vorgesehene Abschreibungszeitraum noch nicht abgelaufen ist. Diese zeitliche Begrenzung der Anwendung des neuen § 7b EStG-E zielt auf eine möglichst zeitnahe Bauinvestition sowohl in der Planung wie auch in der Umsetzung ab.

Der vorliegende Regierungsentwurf soll kurzfristig vom Bundeskabinett beschlossen werden, sodass das weitere Gesetzgebungsverfahren gestartet werden kann. Sofern der Gesetzesentwurf unverändert beschlossen wird, ist insbesondere damit zu rechnen, dass die Einbeziehung von nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten für eine neue Wohnung in die Ermittlung der Baukostenobergrenze in Höhe von 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche zu verstärkten Diskussionen mit der Finanzverwaltung führen wird. Zudem wird bemängelt, dass die geplante Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau die Wohnungswirtschaft faktisch von den Anreizen ausschließt. Ursächlich hierfür ist die maßgebliche Betragsgrenze von 200.000 Euro für sogenannte De-minimis-Beihilfen, die sich auf einen Zeitraum von drei Jahren bezieht. Die Grenze ist insofern problematisch, als dieser Betrag auch durch andere Beihilfen, z.B. durch bestimmte KfW-Programme oder Kommunalbürgschaften ausgeschöpft sein kann. Dies wird insbesondere bei größeren Wohnungsunternehmen der Fall sein, sodass diese Unternehmen unzureichend bei der steuerlichen Förderung von Mietwohnungsbau berücksichtigt werden.