Kein Nachweis eines niedrigeren Grundbesitzwerts durch den Bilanzansatz oder durch Ableitung aus dem Kaufpreis für einen Gesellschaftsanteil (BFH, Urteil vom 25.04.2018 – Az. II R 47/15)

Im vorliegenden Sachverhalt war ein bebautes Grundstück einschließlich der Betriebsvorrichtungen in der Bilanz einer GbR aktiviert. Mit notariellem Vertrag verkaufte einer der beiden Gesellschafter seinen GbR Anteil an den Kläger. In der Folge erklärte der Kläger zur Feststellung des Bedarfswerts für das Grundstück der GbR, den bilanzierten Buchwert als nachgewiesenen niedrigeren Wert des Grundstücks. Das Finanzamt folgte diesem Vorgehen nicht und ermittelte den Wert seinerseits (zum Nachteil des Klägers) nach dem Ertragswertverfahren. 

Grundsätzlich gilt, dass Grundbesitzwerte gemäß § 151 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 und Absatz 5 Satz 1 Bewertungsgesetz (BewG) dann gesondert festzustellen sind, wenn sie für die Grunderwerbsteuer von Bedeutung sind. Für das im Sachverhalt vorliegende Geschäftsgrundstück (im Sinne des § 181 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 6 BewG) ist zur Bewertung das Ertragswertverfahren (§§ 184 bis 188 BewG) heranzuziehen. Allerdings lässt das Bewertungsgesetz den Ansatz eines niedrigeren gemeinen Werts grundsätzlich zu (§ 198 BewG), ohne dabei zu konkretisieren, wie der Nachweis hierfür zu erfolgen hat. Regelmäßig gilt ein Sachverständigengutachten als ein geeignetes Mittel, sofern es unter Beachtung der maßgebenden Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGb) (§§ 194 ff. BauGB) erstellt wurde. In Frage kommt hierfür der örtlich zuständige Gutachterausschuss oder ein öffentlich bestellt und vereidigter Sachverständiger. Ferner kann ein niedriger gemeiner Wert auch durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah erzielten Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück nachgewiesen werden. 

Unabhängig von einem Sachgutachten machte der Kläger geltend, dass er das Grundstück über den GbR Anteil erworben habe. Diesen Anteil habe er letztlich gegen Übernahme der Gesellschaftsschulden erworben, so dass (bei ausgeglichener Bilanz) der Bilanzansatz dem Kaufpreis entsprechen solle. Der BFH verwies darauf, dass die bisher regelmäßig anerkannten Mittel zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Grundstückswerts weder der Heranziehung des Bilanzansatzes noch einer Ableitung aus dem Kaufpreis für den Anteil an einer Gesellschaft (zu deren Vermögen das Grundstück gehört) gleichstehe. 

Rechtlich und tatsächlich sind der Erwerb von Grundbesitz und der Erwerb von Anteilen einer grundbesitzhaltenden Gesellschaft nicht gleichzusetzen. Das gilt insbesondere, wenn (wie im Sachverhalt) das Vermögen der Gesellschaft noch weitere Vermögensgegenstände (ggf. mit stillen Reserven) umfasst, womit die Gefahr einhergeht, dass diese nicht mit dem gemeinen Wert bilanziert sind. Der Kaufpreis für diese Vermögensgegenstände wird somit seinerseits von den Bilanzierungspflichten abweichende Erwartungen beinhalten, die der Finanzverwaltung regelmäßig nicht bekannt sind. Eine Aufteilung des Kaufpreises für den Gesellschaftsanteil auf einzelne Wirtschaftsgüter ist somit in der Regel weder sachgerecht noch ohne erheblichen Verwaltungsaufwand möglich. Ferner ist zu berücksichtigen, dass Bilanzwerte (gerade von Grundstücken) deutlich unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegen, weshalb der Bilanzwert allein weder Indiz noch Nachweis für den gemeinen Wert sein kann.